江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「中古マンションにはあって新築マンションには絶対にないもの」についてです。

参考にして下さい。

新築マンションと中古マンションの違いについてのお話です。

中古マンションにはあって新築マンションには絶対にないものがあります。

それは実績です。

新築マンションは、当然まだ誰も住んでいないわけですから、どんな人が住んで、どんなコミュニティが出来るのかはわかりません。

中古マンションの場合は、売主さんに聞いたり、駐輪場を見たりすれば、どのような世代の人が住んでいるのかなんとなくですがわかります。

駐輪場に関しては、子供用の自転車の数を見たりしてみて下さい。

戸建てになくてマンションにあるものは、管理費と修繕積立金です。

※戸建に関しては、自身で修繕費を積み立てていく必要があります。

この管理費と修繕積立金の滞納の有無も重要な確認事項でしょう。

滞納が長期化している場合は、管理会社・管理組合に迅速な対応力を期待出来ません。

滞納額は多い場合は、そもそもそのマンションの購入を控えた方が賢明かもしれません。

多くの場合、中古マンションの売買契約締結時に、上記の項目を管理会社から「重要事項に係わる調査報告書」を取り寄せて重要事項説明書に転載して確認することになります。

江戸川不動産情報館では、売買契約締結時ではなく、申し込みの検討段階でご説明するようにしています。

何故なら、売買契約を締結する時には、売主・売主側の仲介会社の担当者が集まっているわけです。

そんな中で、滞納がひどい、修繕計画が杜撰だって言われても、人によっては後に引けず、そのまま契約してしまう可能性がありますし、契約する時は、気持ちが盛り上がっていますから、冷静な判断が下せないこともあります。

契約の前段階、申し込み段階で「重要事項に係る調査報告書」を取り寄せてもらうようにしましょう。

断ってくることはないと思いますが、もし「それは契約時にはご説明しますよ」なんて言ってきたら、仲介会社を変更した方が良いです。

共用部分は、目を皿にして見ましょう。

掲示板の掲示物の日付・廊下にゴミは落ちていないか・照明がきれていないか等々、しっかりと見て回ることをお勧めします。

修繕計画が杜撰だとマンションの資産価値は維持出来ません。

修繕計画があったとしても、しっかりと実行されていなければ意味がありませんし、だいたい修繕積立金は新築時は安く設定されている事が多く、ちゃんと修繕積立金の値上げが進んでいるかどうかも確認する必要があります。

そして、修繕計画は、適宜見直しをする必要があります。

時代の経過とともに修繕費が上がっていて、当初のままの修繕計画では積立金が足りない場合は、計画そのものを現実的なものに見直す必要があります。

新築マンションにはなくて中古マンションにはあるものは実績であるとお伝えしました。

実績には、コミュニティや管理状態だけでなく「住み替えの実績」というものもあります。

住み替えが多いのであれば、そのマンションは需要があるということ。

住み替えの実績については、過去の販売履歴のデータを見ればわかります。

江戸川不動産情報館では、マンションの内見時には、マンション評価レポート（現時点での評価額・中古マンションとしての販売履歴・賃貸履歴・周辺相場等々）と新築の価格表を無料で差し上げています。

マンション評価レポートサンプルはこちら

中古マンションにはあって、新築マンションには絶対にないものは実績である。

コミュニティの実績…どんな人が住んでいるのか？

管理の実績…管理費・修繕積立金の滞納の有無は？修繕計画は適正か？共用部の清掃や点検は行き届いているか？

住み替えの実績…中古マンションとして需要があるのかどうか？賃貸としても借り手がいるのかどうか？相場はどうか？

上記のような実績を確認してから中古マンションの購入の判断をしましょう。

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