江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日のテーマは「中古戸建の購入と耐震性能」です。

中古の戸建住宅を購入する上では押さえておきたい項目です。

参考にして下さい。

弊社、江戸川不動産情報館では、新築住宅の購入時点での資産価値の毀損率の大きさを考慮して、リセールバリュー(将来売却する時の価格)を意識した中古住宅の購入を推奨しています。

 

中古戸建を検討する上で、心配になるのが建物の品質(耐震性能)・保証制度です。

それでは、まずは建物の品質(耐震性能)について解説していきましょう。

一般的に耐震性能とは、何を基準にルールが出来ているかというと、一般財団法人日本建築防災協会が発行している『木造住宅と耐震診断と補強方法』というマニュアル本に則っています。

 

耐震診断の方法は「一般診断法」と「精密診断法」の2種類があります。

 

「精密診断法」は内装材や外装材の引きはがし等を伴い、その復旧に費用が掛かるなど、依頼者であるお客様の負担が大きいことから、基本的には耐震診断は非破壊での目視による「一般診断法」で実施する場合が多いです。

耐震性能は下記3つのポイントで決まると言われています。

 

・壁の強さ（壁量）

・壁の配置（バランス）

・劣化度

 

耐震診断では、この3つのポイントを総合的に評価して、現行の耐震基準と比べて、どのくらいの耐震性能を持った建物であるかを評点で表します。

 

この評点が1.0以上であれば「耐震性が確保された建物」と判断できます。

一方、1.0未満の建物であった場合は「耐震改修が必要な建物」となります。

 

もし中古住宅購入時に1.0未満の建物であった場合は、何らかの補強対策を行う事をお勧め致します。

 

ちなみに、この「1.0」とは大地震（震度6強クラス）で倒壊するかどうかを基準に、評点を4段階に分けて判定し、「一応倒壊しない」レベルとなります。参考までに、この4段階の評点を下記に表します。

 

評点：1.5以上　⇒　倒壊しない

評点：1.0～1.5未満　⇒　一応倒壊しない

評点：0.7～1.0未満　⇒　倒壊する可能性がある

評点：0.7未満　⇒　倒壊する可能性が高い

 

耐震補強工事とは、上記3つのポイントの改善を行う事を前提に進んでいきます。

 

※中古住宅購入時には耐震性の確保が重要な問題ですので、ぜひ、中古住宅購入時にはインスペクション（建物状況調査）を受診される事を推奨致します。

 

インスペクションについてもっと詳しく知りたい方はこちら

 

インスペクションの体験談はこちら

 

中古住宅を検討する上で、不安な点は保証制度にもあります。

 

保証制度については、「既存住宅売買かし保険」に加入すれば、構造躯体と雨水の浸入などに対して最大5年間、1000万円の補償が受けられます。（給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります）

万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので安心です。

 

「既存住宅売買かし保険」を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。

つまり、かし保険が利用できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えます。

 

かし保険についてもっと詳しく知りたい方はこちら

中古戸建の購入を検討しているうえでの不参要素である建物の品質(耐震性能)・保証制度。

 

建物の品質(耐震性能)については、インスペクション・耐震診断を行うことで解消される。

保証制度については、既存住宅売買かし保険に加入することで担保される。

 

いずれにしても、中古戸建の購入には、建物状況調査が重要な事である。