江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「消費税と不動産購入」です。

参考にして下さい。

2019年10月に消費税が8％から10％に増税されます。

消費税増税時の不動産購入の注意点については、様々なメディアで取り上げられ尽くしていますね。

かくいう私も、記事をいくつか書いております。

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さて、本日は消費税増税を控える中で押さえておきたい「消費税がかからない非課税物件」について解説していきましょう。

非課税物件は下記の通りです。

・土地

・個人が売主の物件

※営利目的の個人事業主が売主の場合は課税されることもあります。

それぞれについて解説していきましょう。

土地には消費税が課税されません。

理由は土地は消費されるものではないからです。

例えば、土地を購入して注文住宅を建てる場合は、建物には消費税が課税されますが、土地は非課税です。

建売住宅を購入する場合も、土地部分は非課税で建物部分にのみ消費税は課税されます。

建売住宅を買う際に締結する売買契約書には、消費税の金額が記載されています。

それを8で割って、100をかければ、逆算で建物部分の価格が分かります。

勿論、その価格は原価というわけではありません。

利益がのせられていますので。

ちなみに、良くお客様にびっくりされるのが、建売住宅の原価についてです。

有名どころの大手建売メーカー、いわゆるパワービルダーの建売住宅の建物部分の原価は、1,000万円を切ります。

パワービルダーは、建築戸数が膨大ですから、そのスケールメリットを生かして、建築資材を安く仕入れられる為ですね。

個人が売主の物件も消費税が課税されません。

個人事業主の場合は、課税される場合もありますが、ほとんどの場合で非課税となります。

注意して頂きたいのが、個人が売主というイメージで、それなら中古物件は非課税と勘違いされる方がいらっしゃいます。

中古物件でも、不動産事業者が売主の場合もあります。

中古物件を仕入れて、リフォーム・リノベーションを施して再販売するという手法です。

個人が売主の物件は消費税がかからないという事をおさえたら、是非、新築住宅の購入を検討している方は中古物件についても検討してみましょう。

中古物件には消費税が非課税であること以外にも、不動産購入をする上でメリットがあります。

それは資産価値が減りにくいという点です。

新築住宅は購入した瞬間に、資産価値が10～20％毀損してしまうのが統計でわかっています。

理由は、新築住宅には、売主である不動産事業者の利益・販売管理費・消費税がのせられているからです。

勿論、全ての中古物件の資産価値が減りにくいというわけではありません。

それは、資産価値の決定要因に理由があります。

資産価値について不動産購入後に意識している方はあまりいません。

何故なら、自宅を売却しようと考えない限りは、自宅の資産価値を算出する事はないからです。

自宅購入後、何年か経過して住み替えを検討したときにはじめて自宅の資産価値について考えるようになります。

不動産の資産価値、住み替えをするときの価格はリセールバリューという言い方をします。

リセールバリューとは、再販売するときの価格という意味ですね。

それでは、そのリセールバリューの決定要因についてご説明しましょう。

リセールバリューの決定要因は下記の通りです。

・広域立地：都心vs. 郊外人気住宅地か否か【60％】

・狭域立地：駅前～駅近物件vs. 駅から離れている【30％】

・物件スペック：専有面積や階数、環境の良し悪し等【5％】

・個別要因：物件の仕様・設備、特筆すべき条件【5％】

ご覧頂いてわかる通り、実にリセールバリューの決定要因の90％が「立地」についてなのです。

注文住宅で凝った間取り・仕様・設備を備えても、リセールバリューの決定要因の10％にもならないのです。

不動産の価値は立地です。

そして、建物の価値は、自分にとって100点よりも誰にとっても70点の方が評価が高いのです。

マンションであれば築10～15年、戸建であれば築15～20年くらいの資産価値の毀損が落ち着いた物件で、立地の選択を間違えなければ、不動産は貯蓄の家にする事が出来ます。

資産価値の毀損が大きくなければ、住み替え時に、持ち出しでお金を払う事が少なくなります。

上手くいけば、手元に現金が残ります。

貯蓄となる家の具体例はこちら

不動産には消費税が課税されない非課税物件がある。

それは、個人が売主の物件である。

消費税が課税されない「個人が売主の中古物件」を検討すべきである。

資産価値・リセールバリューを意識して中古物件を購入すれば、不動産は「消費する家」ではなく「貯蓄となる家」となる可能性が高まるからである。

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