江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「住宅ローンの金利はいつ決まるのか？」です。

参考にして下さい。

不動産を購入する時には、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

例えば、4,000万円の物件を購入して、諸費用400万円、自己資金800万円だとすると、住宅ローンの借入額は3,600万円です。

3,600万円を35年ローン・35年間の固定金利1.5％で借入したとすると、毎月の支払い額は110,226円、元金・金利の支払い総額は46,295,087、金利の総支払額は10,295,087円となります。

仮に0.1％金利が高いと、111,998円/月、元本・金利の支払い総額は47,039,296円、金利総額は11,039,296円となり、0.1％の違いで744,209円の差額が生まれるということです。

約75万円ですから、けっこうな金額ですよね。

それでは、不動産を購入する時の金利はいつ決まるのでしょうか？

住宅ローンの金利は融資実行日に決まります。

融資実行日とは、売主に物件残金を支払って、引き渡しが行われる日の事です。

不動産の売買契約後、様々な手続きを行っていき、融資の実行日を迎えることになります。

この間の期間は、物件が完成済みで、かなり急いで1ヶ月、一般的には1ヶ月半～2ヶ月くらいです。

購入したい物件が決まり、買付証明書を提出、無事、諸事の交渉もまとまり、売買契約を締結する運びとなりました。

その後のタイムスケジュールを解説していきましょう。

不動産の売買契約時には、宅地建物取引士による重要事項説明書の説明、不動産売買契約書・その他の添付書類の確認を行い、その後、買主は売主に手付金を支払います。

売主・買主は、仲介手数料の半金をそれぞれの仲介業者に支払います。

※仲介手数料の支払いは融資実行日に一括という場合もあります。

最近では、買付証明書を提出する際に、住宅ローン事前審査の承認がない場合、そもそも申し込みを受けてくれない事も増えてきました。

不動産売買契約の特約で「住宅ローン特約」というものがあります。

この特約は、売買契約を締結後、住宅ローンが否決だった場合は白紙解約となるというものです。

買主は、この「住宅ローン特約」に守られており、ローン審査が否決の場合は、手付金も返金され、違約金もありません。

ということは、売主側からすれば、住宅ローンの審査の承認がない買主との契約はリスクになるわけです。

ちなみに、「住宅ローン特約」は、住宅ローンの本申込の承認が条件となっております。

事前審査は、あくまでも事前の審査ですから、本承認が受けられるわけではないのです。

実務的には、ネット審査ではないメガバンク・地銀等の窓口経由による事前審査の承認がうけられれば、売買契約をすることが多いです。

フラット35のネット経由の事前審査は確度が低い為、売主側が申し込みを受けてくれない事が多いので注意が必要です。

フラット35を利用する事が確定している場合は、売買契約の締結をする前にフラット35の本申込をしておきましょう。

【所要期間】

住宅ローンの事前審査の審査期間は、1～2週間くらいが一般的です。

本申込の審査期間は、2週間くらいです。

売買契約を締結したら、住宅ローンの本申込を行います。

フラット35の本承認を受けている場合でも、購入物件の変更・融資金額の増額がある場合は、改めて本申込を行います。

リフォーム費用の確定・瑕疵保険・耐震基準適合証明書・フラット適合証明書等の手配も同時に進めなくてはなりません。

【所要期間】

住宅ローンの本審査の審査機関は2週間くらいです。

但し、書類の不備や確認事項があったりすると期間は延びます。

リフォーム費用等の各種手配は、業者によってまちまちですが、融資実行日に向けて着実に進めていく必要がありますね。

住宅ローンの本承認が通ったら、融資実行日の前に借入する金融機関と「金銭消費貸借契約」を締結します。

よく勘違いされるのが、金利の決定がこの「金銭消費貸借契約」のときだと思ってらっしゃる方がいらっしゃいます。

一般的には金利は「月に1度」改定されます。

月初に金利が変更されて、その月に融資が実行される場合は、月初の金利が融資実行日の金利となります。

注意しなければならないのが、月末付近で融資実行日を設定していて、急きょ翌月に日にちがずれてしまうケースです。

金利は必ず変わるわけではありませんし、下がる事もあります。

しかし、融資実行日が翌月にずれ込んでしまって、金利が上がってしまった場合は、上がった金利で融資は実行されるわけです。

その為、この注意事項は必ず買主に説明しておく必要があります。

そして、余裕を持ったタイムスケジュールを組むことが重要です。

融資実行日には、各種支払いを行います。

・売主に売買代金の残金の支払い

・不動産仲介業者に仲介手数料の支払い

・司法書士に登記費用の支払い

・保険会社に火災・地震保険料の支払い

・その他諸費用の清算

各種支払いが完了すると、鍵の引き渡しが行われて、買主が物件の所有者となります。

融資実行後、司法書士が登記所に登記の手続きを申請しにいきます。

さて、今回のテーマである「住宅ローンの金利の確定」は、この融資実行日になるわけです。

新築物件の場合、物件が完成しないと、当然、融資の実行は出来ないわけです。

新築の分譲住宅(建売住宅)で建築期間は早くても4ヶ月、注文住宅だと土地の契約から融資の実行まで1年かかることもあります。

注文住宅のタイムスケジュール関連記事はこちら

新築マンションの場合は、戸建より建築期間は長いですから、金利の確定までは時間がかかるわけです。

住宅ローンの金利の確定日について解説してきました。

売買契約締結から融資実行日までのタイムスケジュールを整理すると、物件が完成済みであれば、早くて1ヶ月ほどで融資の実行となります。

一般的には、1ヶ月半から2ヶ月くらいが通常です。

金利は支払い額を左右する大事なポイントですが、もっと大事な事は余裕のある住宅ローンを組むことでしょう。

金利が上昇しても、ある程度余裕を持たせておけば、金利の動向にそこまで気を揉むことも少なくなります。

その為には、物件から選ぶのではなく、不動産会社から選んで、しっかりとライフプランニング・資金計画から始める事をお勧め致します。

不動産会社の選び方はこちらから