江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日のテーマは、「注文住宅のタイムスケジュール」についてです。

参考にして下さい。

注文住宅を検討しているのであれば、気を付けなければならないのは、引き渡しまでのタイムスケジュールです。

 

建売住宅の場合は、未完成であっても、完成時期は予め決まっている事が多いです。

しかし、注文住宅の場合は、建物の間取りや仕様の設計から始める事になります。

そもそも土地の選定からスタートする場合は、タイムスケジュールは長めに考えなければなりません。

注文住宅とは、建売住宅と違って、間取りや仕様を自分で選んで注文が出来る住宅の事です。

その為、自分のこだわりや思いを反映させることが出来ます。

しかし、その反面、建売住宅と比べると予算が高くなる傾向にあります。

注文住宅と一口に言っても、建築依頼先は下記の通り様々です。

 

・ハウスメーカー

・工務店

・地場の不動産建築会社

・設計事務所　

等々

 

この他にも、建売住宅を大量に供給している建売住宅大手の会社も注文住宅を請け負っていたりします。

それぞれのメリットデメリットは別の機会に説明するとして、タイムスケジュールについて説明していきましょう。

注文住宅を検討する上で、一番大事な事は、建売住宅・中古戸建・新築マンション・中古マンションを検討する場合と一緒で、まずはライフプランニング・資金計画をする事です。

 

ライフプランニング・ライフスタイルを考える。

例えば、注文住宅を建てることによって、人生をどう豊かにしていくのか？等々

「住宅購入について、将来的にどう考えているのか」を家族で話し合い、意思を共有しておくことをお勧め致します。

 

例えば、家族の誰か一人の思いのみで不動産購入が進んでしまうと、あとで、些細な事で喧嘩してしまった時に、不動産購入のことが持ち出されてしまい、結果大きな喧嘩に発展してしまっては本末転倒だからです。

 

そして、同時に行わなければならないのが資金計画です。

注文住宅は建売住宅等の他の不動産購入と違い、予算が高くなりがちの為、より資金計画が大切となります。

 

変動金利だったら金利が安いから、予算的に注文住宅でも大丈夫だろうと考えていたり、今の家賃と支払いがそんなに変わらないから何とかローンを支払っていけるだろうと考えていたりする場合は、もう一度、よく検討しなければなりません。

 

例えば金利の話、住宅ローンを35年で借入する場合、その35年間のあいだ中、ずっと今の低い金利水準が維持される保証はありません。

 

次に家賃並みの話、不動産を所有すると、賃貸住宅と違い、毎年固定資産税等の税金を支払うことになります。さらに、建物のメンテナンスも自分の責任において行う必要があります。

 

 

そして、不動産の資産価値についても、知っておくべきです。

思いが詰まった注文住宅ですが、もしかしたら住替えする可能性もゼロではないわけです。

 

そんな時に備えて、不動産の資産価値・リセールバリュー(再販するときの資産価値)について学んでおきましょう。

 

弊社、江戸川不動産情報館は無料セミナーで不動産の資産価値について解説していますので、参加してみて下さい。

 

ちなみにライフプランニング・資金計画についてのアドバイスを、注文住宅を依頼する建築会社にお願いするのはあまりお勧め致しません。

 

理由は簡単です。

公平な意見を言ってくれる保証がないからです。

 

相談するなら、相談料を取るファイナンシャルプランナーや不動産エージェントがお勧めです。

なぜ、相談料を取るファイナンシャルプランナーがお勧めなのかというと、生命保険会社や生命保険の代理店のファイナンシャルプランナーは保険を売るのが仕事です。

その為、公平な意見は期待出来ないからです。

 

相談料を取るファイナンシャルプランナーは、相談料が売り上げですから、第三者的な公平な提案をしてくれる事が多いです。

提案内容の質が悪い有料のファイナンシャルプランナーは評判が良くなく、ファイナンシャルプランナーとしてビジネスを続けていけませんよね。

 

不動産エージェントは、不動産営業マンが家を売る事が仕事であるのに対して、買主のエージェント(代理人)という立場で買主の利益を第一義に考える為、公平な意見が期待出来ます。

 

勿論、エージェントという言葉が名ばかりで、実際はただの不動産営業マンという事もありえます。

判別方法はライフプランニング・資金計画を重視してくれるかどうかです。

 

変動金利をやたら勧めてきたり、やたら新築物件を勧めてきたりする場合は、エージェントではないかもしれまんので注意してください。

 

勿論、変動金利が悪いわけではありません。

しっかりとリスクを把握して変動金利を選択するのであれば、変動金利も一つの選択肢でしょう。

 

不動産営業マンと不動産エージェントの違いについての記事はこちらから

 

住宅ローンの事前審査についても、早めに受けることをお勧め致します。

現金で購入ではない場合、住宅ローンが否決されたら、注文住宅・不動産購入の計画をする意味がありません。

 

【期間について】

ライフプランニング・資金計画の検討にかかる期間は、一概には言えませんが、早い方で1か月未満の方もいらっしゃれば、長い方で半年以上考える方もいらっしゃいます。

ライフプランニング・資金計画が完了したら、次は土地と建築依頼先の選定を行います。

 

建替えの場合やご両親等から土地の提供がある場合は、建築依頼先の選定だけになります。

 

土地の選定については、インターネットの不動産ポータルサイトで調べたり、不動産会社に土地情報の提供をお願いしたりするのが定番です。

 

江戸川不動産情報館では、不動産事業者のみが閲覧出来る不動産データベース「レインズ」へ登録された新着土地情報から条件に合致した情報を自動でお届けしています。

建築依頼先の選定については、住宅展示場や実際の建築現場の内覧会に行ったりするのが基本ですが、お勧めするのは、内覧会ではない日の建築現場も観に行く事です。

 

勿論、工事中は中には入れません。

しかし、建築現場の日常にこそ大事な事が詰まっています。

 

例えば、現場が綺麗かどうか。

職人さんのたちの態度はどうか。

近隣への配慮が出来ているかどうか。

 

じろじろ見るのはお勧めしませんが、通行人を装って、職人さんに挨拶してみても良いでしょう。

 

それも一度ではなく、数回は、日にちを分けてやるべきです。

 

内覧会の日は、綺麗にするのは当たり前です。

大事なのは、日常の状況なのです。

 

良さそうな会社が見つかったら、見積りをとります。

必ず一社ではなく数社から見積りを取りましょう。

 

【期間について】

土地・建築依頼先の選定の期間についてですが、土地については正直、条件を緩和すれば比較的見つかりやすいですが、エリアを限定したり、予算が厳しかったりすると、中には1年以上かかる方もいらっしゃいます。

 

エリアの限定が子供の学校からの距離だったり、ご実家からの距離だったりする場合、結構、難航することがあります。

そんな時には、資産価値についても考えてみましょう。

 

一つの要素にこだわるのではなく、様々な項目で土地は選定した方が良いです。

 

例えば、子供の学校からの距離や実家からは遠いけど、資産価値という面では、悪い土地ではないなとか。

資産価値はいまいちだけど、学校や実家からは近いから便利だなとかですね。

 

全てを叶える土地を求めすぎると、土地選びが難航してしまって、その間の家賃分は損失となってしまいます。

建築依頼先が決まり、土地の目星も付いたら、その土地に希望の建物が建てられるかどうかを調査する必要があります。

建築基準法や地域の法令を不動産会社・建築依頼先に確認してもらいましょう。

 

地盤調査もする必要があります。

調査の結果、地盤が軟弱で、基礎工事の金額が上がってしまったら、予算が変わる事もありますので注意が必要です。

 

【期間について】

調査期間について業者に予め確認しておきましょう。。

もし調査が長引いている場合は、不動産会社や建築依頼先の段取りが悪いのか、土地に不具合があるのか等の原因を確認しましょう。

ちゃんとした業者であれば、調査が長引きそうな場合、中途報告をしてくれるはずです。

調査が無事完了したら、いよいよ土地の売買契約です。

土地の契約時には、改めて、不動事業者より重要事項説明書や売買契約書等の説明を受けて契約締結となります。

 

土地の契約が完了したら、現金ではない場合は、土地の引き渡しを受ける為につなぎ融資・住宅ローンの本申込をする事になります。

 

諸費用についてはこちらから

土地の引き渡しまでに建物の設計を固める必要があります。

建築依頼先の選定時にどの程度まで設計を固めているかによりますが、土地の引き渡しが完了したら、速やかに建築が始まるようにしなければなりません。

 

注意して頂きたいのは、注文住宅の場合、予算が高くなる傾向があることです。

勿論、せっかく注文住宅で建てるのだから、グレードの高い仕様にしたい気持ちがわかりますが、結果、予算が高くなり、家計を圧迫してしまっては元も子もありません。

 

着工金・中間金の支払い時期についても確認しましょう。

設計プランが固まったら、建築依頼先と建築請負契約を締結します。

契約時には、「工事請負契約書」「工事請負契約約款」「見積書」「設計図書」等の契約書類を確認します。

 

工程に無理がないか、仕様が間違っていないか、金銭の支払い期日等、しっかりと確認しましょう。

建築請負契約が締結されたら、行政や民間の指定検査期間に建築確認申請をする事になります。

この建築確認申請が通らなければ、建築が始められません。

建築確認が通ったら、いよいよ着工です。

 

着工の前には、近隣への挨拶や地鎮祭を行い、その後、基礎工事から始まり、上棟式、内装工事、外構工事と進んでいきます。

 

建物の規模・仕様によっては中間検査が必要な場合があります。

 

建築中は、小まめに現場に足を運ぶ事をお勧め致します。

現場監督さんや職人さんたちと親しくなって損はありませんし、ちゃんと丁寧に建築されているかどうかも確認する必要があるからです。

 

不明な点があったら、遠慮せずに建築会社に確認を取りましょう。

妥協があっては決していけません。

しかし、攻撃的な姿勢を取ってはいけません。

 

注文住宅の建築は、建築会社との共同作業です。

気持ち良く建築してもらった方が、良い建物が出来る事でしょう。

 

【期間について】

建物の仕様や規模によりますが、建築期間は4ヶ月以上はかかります。

建売住宅の場合は、3ヶ月で建ったりします。

建物が完成したら、建物や外構の仕上がりを確認する為に建築会社と立会いを行います。

不具合があったら、是正する工程をしっかりと確認しましょう。

 

その後、建築基準法に基づいて特定行政庁または第三者機関による「完了検査」が通れば、引き渡しへと進んでいきます。

 

建物の表示登記は、土地家屋調査士に依頼する事になります。

銀行と住宅ローンの契約「金銭消費貸借契約」を行って、決済時の支払いに備えます。

 

引き渡し時には、つなぎ融資を住宅ローンで完済して、土地と建物のローンが一本化されることになります。

融資が実行されたら、建築会社へ建物代金等を支払い、司法書士による建物の保存登記・抵当権の設定登記の手続きを依頼します。

 

残代金の支払い、登記手続きは同日に行われます。

その時に鍵の引き渡しも行われます。

 

建物の保証期間や定期点検等のアフターサービスについても、必ず確認しておきましょう。

 

引越し業者の手配、家具の検討等々、事前にやることはたくさんあります。

しっかりとチェックリストを作成して漏れの内容に手配していきましょう。

注文住宅のタイムスケジュールについて解説しました。

最後に全体の期間についてまとめておきます。

 

① ライフプランニング・資金計画【1ヶ月～】

② 土地・建築依頼先の選定【2ヶ月～】※1年以上かかる方もいます

③ 土地の調査【1ヶ月～】

④ 土地の契約・引き渡し【1ヶ月～1ヶ月半】

⑤ 建築の設計プランを固める【1ヶ月～】

⑥ 建築請負契約【1日】

⑦ 建築確認申請【1週間～数週間】

⑧ 着工→竣工【4ヶ月～】

⑨ 残代金支払い・引き渡し【1ヶ月～】

 

上記の①から⑨を単純に足し算してみると、約12ヶ月くらいになりますね。

順調にいって、注文住宅は「1年くらい」は期間がかかるのがお分かり頂けたでしょうか。