江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは、「不動産売却時の減税措置」です。
参考にして下さい。
不動産売却時の減税措置
不動産を売却したとき、購入した時の金額より高い金額で売却が出来た場合は、売却益が出るわけです。
この場合、不動産の譲渡所得と言って、利益部分に所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。
但し、不動産の譲渡所得には減税措置があります。
国税庁ホームページよりポイントを抜粋してみましょう。
【国税庁ホームページ】
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm
不動産売却時の減税措置を確認しよう
不動産を売却した時の状況によって適用出来る減税措置は異なります。
それでは、順を追って確認していきましょう。
① 課税譲渡所得金額をおさえる
課税譲渡所得金額とは、税率をかけて税額を計算する金額の事です。
【課税譲渡所得金額の計算式】
不動産売却価格－不動産取得費用※1－不動産譲渡費用※2－特別控除額※3＝課税譲渡所得金額
各項目を補足すると
※1 不動産取得費用
不動産を購入した価格＋不動産購入時の諸費用
不動産を購入した価格からは減価償却費を控除しなければなりません。
不動産購入時の諸費用とは、仲介手数料・登記費用・印紙代・リフォーム費用等の購入時の諸費用の事です。
※2 不動産譲渡費用
不動産売却時の諸費用の事です。
仲介手数料・登記費用・測量費等が売却時にはかかります。
※3 特別控除額
収用等の場合は最高5,000万円、自宅(土地建物)の場合は最高3,000万円です。
② 所有期間が5年を超えるかどうか
不動産(土地・建物)の所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わってきます。
売却した年の1月1日現在の時点で所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」、5年超なら「長期譲渡所得」となります。
税率は下記の通りです。
「短期譲渡所得」…所得税30％・住民税9％
「長期譲渡所得」…所得税15％・住民税5％
※別途、復興特別所得税(所得税額×2.1％)が課税されます。
③ 自宅を売却した場合は所有期間が10年を超えるどうか
売却した不動産(土地・建物)が自宅の場合で、売却した年の1月1日現在の時点で、所有期間が10年を超える場合には、「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」を適用する事が出来ます。
税率は下記の通りです。
課税長期譲渡所得金額の6,000万円以下の部分…所得税10％・住民税4％
課税長期譲渡所得金額の6,000万円超の部分…所得税15％・住民税5％
※別途、復興特別所得税(所得税額×2.1％)が課税されます。
④ 買換え(交換)特例
自宅を売却した年の前年から翌年までの3年間の間に自宅の買換え(交換)をした場合には、一定の要件に該当する場合は、その譲渡益の課税を繰り延べる特例を適用する事が出来ます。
【一定の要件とは？】
・譲渡価額が1億円以下であること。
・売却した年の１月１日現在で所有期間が10年超、居住期間が10年以上であること。
・買い換える建物の床面積が50㎡以上、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること。
・買い換える建物が、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。
・買い換える建物が、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。等々
国税庁ホームページより抜粋
詳細は国税庁ホームページをご参照下さい。
【国税庁ホームページ】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm
※買換え(交換)特例は、前述の「3,000万円の特別控除の特例」「軽減税率の特例」とは併用出来ません。
⑤ 自宅を売却して譲渡損失が出た場合
自宅を売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える譲渡損失があった場合には、その譲渡損失の金額をその年の他の所得と損益通算することができます。
その年で通算しきれなかった譲渡損失の金額がある場合には、その年の翌年以後3年内の各年分（合計所得金額が3,000万円を超える年分を除きます。）の所得から繰越控除することができます。
【適用条件】
・自宅を買換える場合の特例
自宅を売却した年の前年から翌年までの3年の間に新たな自宅を取得し、年末においてその新たな自宅の取得に係る住宅ローン残高がある場合は、一定の要件の下で、売却した自宅の譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
・自宅を買換えない場合の特例
自宅の譲渡契約締結日の前日において、住宅ローン残高がある自宅を売った場合は、一定の要件の下で、その自宅の譲渡損失（住宅ローン残高から自宅の譲渡対価の額を控除した残額を限度とします。）の金額について損益通算及び繰越控除をすることができます。
国税庁ホームページより抜粋
【国税庁ホームページ】
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm#jyotoeki
まとめ
不動産売却時の税金には、様々な軽減措置があることをご紹介しました。
大事なことは、ご自身の状況を確認して適用出来る軽減措置を把握する事です。
ご自身で税金の計算をする事はとても難しくハードルが高い作業になります。
税金に関する具体的な質問は、所管の税務署に必ず確認することをお勧め致します。
ご不明な点等ございましたら
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