江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

 

本日のテーマは、「令和時代の不動産価値」についてです。

参考にして下さい。

不動産の資産価値についての参考記事をご紹介します。

こちらの記事では、「三極化していく不動産価値」や「駅からの距離と不動産価値」について解説しています。

 

【物件価値"駅から1分ごとに100万円下落"】

https://president.jp/articles/-/28826

 

不動産価値は下記のように三極化していくという内容です。

 

・維持または上昇する物件

・徐々に価値を下げるもの

・無価値またはマイナス価値になるもの

 

それでは、この三極化の決定要因について解説していきましょう。

不動産価値の決定要因の「90％」は立地です。

 

・広域立地：都心vs. 郊外人気住宅地か否か【60％】

・狭域立地：駅前～駅近物件vs. 駅から離れている【30％】

・物件スペック：専有面積や階数、環境の良し悪し等【5％】

・個別要因：物件の仕様・設備、特筆すべき条件【5％】

 

上記の通り、「物件のスペック」や「個別要因」による不動産価値への影響は「10％」しかないのです。

 

例えば、注文住宅で建物を新築した場合でも、10年後、20年後に建売住宅と比較した場合、不動産価値への影響は「10％」です。

 

さらに、不動産価値は、より多くの人に人気のある物件に資産価値がつきますから、注文住宅で自分にとって100点の建物であっても、第三者にとって100点とは限りません。

ですから、実はオーソドックスな万人受けする間取りや仕様の方が、評価は付きやすいのです。

 

個性的な仕様は、その分、費用がかかるわけです。

そのかかった費用分の価値が付かない場合、資産価値が毀損してしまう要因となるわけです。

今回、ご紹介した記事にも記述されている通り、マンションであれば「駅から徒歩7分」、戸建なら「駅から徒歩15分」くらいが資産価値の減りにくい目安となります。

 

もし、予算的に厳しいようであれば、マンションの場合、駅から徒歩10分は死守したいところです。

建物の資産価値は、新築物件を購入した瞬間に、平均的に10～20％が毀損します。

 

新築物件には、不動産事業者の利益・販管費がのせられているからです。

さらに、不動産事業者が売主物件の建物部分には、消費税も課税されています。

 

築年数の選び方は、マンションであれば「築10～15年」、戸建てであれば「築20年」くらいが目安です。

このくらいの築年数になると、資産価値の毀損率が落ち着いてくるからです。

注意して頂きたいのは「築古物件」です。

 

築年数が40年以上経過した「築古物件」をフルリフォーム・リノベーションする手法が流行っています。

築古物件は、資産価値の毀損が止まっており、価格も手を出しやすく、フルリフォーム・リノベーションすれば、内装は新築マンションのように仕上がります。

 

築古物件＋フルリフォーム・リノベーションをメイン事業とする不動産事業者も増えてきました。

リノベーション事業と言われるもので、物件は「リノベ物件」と言われています。

 

この「リノベ物件」、一見するとお得で賢いのですが、物件によっては注意が必要です。

 

想像してみて下さい。

築40年の「リノベ物件」に20年住んだら、その物件は、当たり前ですが「築60年」です。

 

たしかに、もともと資産価値の毀損は、ほぼ無くなっていますが、もし売却しようとしたときに、買い手がつくでしょうか？

 

築60年というと、建替えも視野に入ってくる築年数です。

築60年のマンション居住者の年代は高齢者が多くを占めるでしょう。

高齢者は、変化を好みませんので、建替えは中々進みません。

 

駅近で、資産価値が高いビンテージマンションなら、人気があり、買い手も付きやすいですが、築年数が古いマンションですと、住宅ローン控除等の減税措置も受けられません。

住宅ローン控除は、築後年数要件の緩和措置もありますが、マンションの場合は適用が難しいのが実情です。

 

資産価値の毀損うんぬんよりも、買い手がつかなければ、極端に言えば資産価値は「0」の「腐動産」と言えるかもしれません。

 

不動産を購入する時は、将来、売却する時のことも考えておきましょう。

 

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