江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「定期借地権」についてです。
参考にして下さい。
借地権について
不動産情報を探していて、相場より安い物件を見つけた。
販売図面を見てみると、借地権という表記あり。
借地権というぐらいですから、土地を借りている権利ということですが、借地権にも色々な種類があります。
解説していきましょう。
旧法と新法
まず、大枠として借地権には、「旧法」と「新法」というものがあります。
借地借家法が、平成4年に改正され、改正前の借地契約は「旧法」、改正後の借地契約は「新法」が適用されます。
「旧法」は、借地権者の権利を強く保護する内容でした。
古い言い方で、「土地を貸す馬鹿、返す馬鹿」なんて表現も使われていました。
旧法は、立場の弱い借地人の権利を保護する為、借地人にとって有利な内容で作られています。
上記の表現でもわかる通り、一度土地を貸してしまうと、その土地を取り戻すのは非常に難しかったのです。
旧法の契約期間
旧法における借地権の契約期間は、借地上に建てた建築物の種類によって異なります。
・木造建築物の場合は、最低20年、期間を定めない場合の法定存続期間は30年、契約更新後は20年です。
・石造や鉄骨造の建物など堅固建物の場合は、最低30年、期間を定めない場合は60年、契約更新後は30年となっています。
契約更新
旧法は、契約の更新に制限はありませんでした。
地主は、契約更新を拒否することや、正当事由なしで土地の返還を要求することが認められていません。
つまり、借地人は、契約更新によって半永久的に土地を借り続けることが可能だったわけです。
この事から、「土地を貸す馬鹿、返す馬鹿」なんて表現が生まれたのです。
新法では地主の権利を保護
新法では、地主の権利を保護しています。
旧法では、地主が土地を取り戻すことが難しかったことを受けて、新法では地主の権利を保護する為、土地を取り戻す為の方法が加わりました。
新法の借地権の種類は下記の通りです。
・普通借地権
・一般定期借地権
・事業用定期借地権
・建物譲渡特約付借地権
・一時使用目的の借地権
それぞれについて解説していきましょう。
・普通借地権
普通借地権は、旧法と同じで、契約更新を前提としている借地権です。
【メリット】
・価格が安い。
・税金がかからない。
【デメリット】
・地代がかかる。
・銀行融資を受けにくい。
・リフォームする場合、地主の承諾がいる。
・一般定期借地権
新法の特徴である土地を取り戻す事が出来る契約です。
借地権の存続期間50年以上に設定して、期間が満了したら権利は消滅します。
広めの土地をディベロッパーに貸し、デベロッパーがそこに分譲マンションを建てるケースでは、主に一般定期借地権が用いられます。
【メリット】
・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる。
・契約中は安定した地代収入が得られ、場合によっては地代の変更も可能である。
・契約期間が50年以上と長いため、長期にわたって安定収入が得られる。
・相続税の節税効果がある。
・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される。
【デメリット】
・長期契約になるため、短期・中期で土地活用を考えている方には不向きである。
・事業用定期借地権
事業用定期借地権は、居住用ではなく事業のために土地を貸し出すものです。
一般定期借地権が借地期間50年以上なのに対し、事業用定期借地権は10年以上50年未満となっています。
公正証書で契約を締結しなければなりません。
コンビニなどでよく用いられます。
【メリット】
・事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる。
・居住用よりも地代を高く設定できる。
・相続税の軽減ができる。
【デメリット】
・満期まで中途解約できない。
・固定資産税の減税はない。
・事業用の為、利用者が限られる。
・建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間を30年以上に設定し、期間満了後、地主が借地人から建物を買い取ることで権利が消滅する借地権です。
土地を借りた事業者が賃貸経営を行い、期間が満了したら、地主が建物を買い取って賃貸経営を継続していくかたちが想定できます。
【メリット】
・地主は、土地を借地人に貸すことで30年間、地代や保証金などの収入を得られる。
・期間終了後は、建物を借家人から買い取り、家主として家賃収入を得られる。
・一般定期借地権に比べて、短期間で借地契約を終了できる。
・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる。
・相続税の節税効果がある。
・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される。
【デメリット】
・借地権を消滅させるには、30年以後に地主が建物を買い取らなければならない。
・一時使用目的の借地権
借地権について一時使用目的が認められる契約です。
一時使用目的の借地権では、借地借家法の規定の大部分が適用されません。
存続期間の最低期間である10年や30年も適用外となり、数年といった短期間での一時使用ができるのが特徴です。
主な用途は、プレハブの建設や工事現場の仮事務所等です。
国土交通省のホームページもご参照下さい
ご不明な点等ございましたら
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