江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは、「老後2,000万円問題と不動産購入」です。
参考にして下さい。
老後2,000万円問題と不動産購入
金融庁が、2019年6月に公表した「高齢社会における資産形成・管理」の報告書の内容で、世間が賑わっていますね。
個人的には、そんなに騒ぐことではないと思いますが…
騒いで、選挙を有利にしたいのでしょうか。なんて、そんな風にちょっと斜めに考えてしまいました。
年金システムは、少子高齢化・認知症の増加等、様々な要因で制度自体に不安がある事は、ずいぶん前から伝えられていたことですから…。
下記にリンクを貼っておきましたので、ご一読下さい。
https://www.fsa.go.jp/singi/singi_kinyu/tosin/20190603/01.pdf
内容を簡単に説明すると、これからの日本は、少子高齢化が続いていく。
夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職の世帯では毎月の不足額の平均は「約５万円」である。
「20年で約1,300万円、30年で約2,000万円を貯蓄から取り崩す必要がある」
人生100年時代に備え、若いうちから、金融について学び、長期・積立・分散投資による資産形成をしていきましょうといった内容です。
そりゃあ、年金で生活費だけでなく、娯楽費・介護費・住宅メンテナンス費用等々も賄ってくれるのであれば、老後も安心でしょうが、そんなに上手く世の中はいきませんよね。
弊社、江戸川不動産情報館は、不動産エージェントですので、この老後2,000万円問題に備える為の不動産購入の仕方について解説していきましょう。
「貯蓄になる家」で老後2,000万円問題に備える
家の買い方には、「貯蓄になる家」と「消費する家」というものが存在します。
家を購入する時に、多くの方は住宅ローンを組むことになります。
購入後、毎月、銀行に返済をしていくわけですから、「消費する家」という表現が正しいと思っている方が多いです。
しかし、家の買い方によっては、「貯金となる家」とすることも出来るのです。
「貯金になる家」「消費する家」とは？
AさんとBさん、2人のストーリーをご紹介しましょう。
Aさんは、新築マンションを4,000万円で購入しました。15年間住んで、2,100万円で売却。
これは、1,900万円で15年間住んだことになり、月々のコストは10.5万円。
金利2.5%、30年間ローンを組んでいたため、売却時に2,490万円の残高があり、400万円程度残債が残ってしまいました。そこで、貯蓄から残債分の約400万円を持ち出ししました。さらに、売却にともなう諸費用約80万円もかかります。これが「消費する家」です。
一方、Bさんは、Aさんのマンションを2,100万円で購入し、500万円のリフォームを実施し、15年間住んで、2,000万円で売却しました。600万円で、15年間住んだことになりますから、月々のコストは3.3万円。Aさんと同じ条件でローンを組んでいましたが、売却時の残債は1,620万円。2,100万円から1,620万円を返済、さらに、不動産の売却に伴う諸費用約80万円も売却金額の中から支払う事が出来て、手元に約400万円が残りました。これが「貯金になる家」です。
ここで言う「消費する家」とは、新築戸建・新築マンション購入の典型的な事例で、「貯金になる家」は中古戸建・中古マンション購入の典型的な事例です。消費する家は、残債の影響で住み替えが困難であるのに対し、貯金になる家は残債がないので、住み替えしやすいという点でも大きな違いがあります。
新築住宅は資産価値が毀損しやすい
新築住宅は、購入金額の10％～20％を購入時に瞬間的に毀損し、マンションは築15年、戸建ては築20年にかけて物凄い勢いで資産価値を減らしてしまうというデータがあるのです。
また、住宅の資産価値はある程度の年数で底を打ち、以降はならだかに推移することもわかっています。
しかし、残念ながら現在の住宅業界は「消費する」買い方である新築住宅に、消費者を誘導しているのが事実です。
それは、新築住宅を販売する事は、不動産事業者にとって、中古住宅を売る事よりも取引の手間が少なく、さらにより利益を確保できるという仕組みがそうさせています。
もっと詳しく知りたい方は下記の記事を参考にして下さい。
☆2019/05/04 不動産営業マンが大好きな「儲かる物件」とは？
住宅購入のタイミングは今後の人生を左右する大きな岐路に立っていると言っても過言ではありません。
資産防衛として中古住宅の検討は有効な手段です。
中古住宅は、新築住宅に比べて、保証がないので不安があると考えている方が多いのですが、中古住宅の保証面を担保する制度がしっかりあり、その制度を利用すれば、保証だけではなく、助成金や税優遇も受けられるのです。
詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にして下さい。
中盤以降で、「あえて中古住宅という選択肢」について解説しています。
☆2019/06/14 家を買う！みんなが比較検討した住宅は？
生きていく上で、住居は必ず必要なものです。
金融について学び、長期・積立・分散投資による資産形成の検討することも重要ですが、必ず必要な住居を選択する際に、「資産価値が減りにくい家」「貯金となる家」を検討してみてはいかがでしょうか？
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