江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは、「管理費滞納マンションを検討する時の注意点」です。

参考にして下さい。

マンションには、戸建てと違い管理費・修繕積立金があります。

もし、購入を検討しているマンションの売主が、管理費・修繕積立金を滞納していた場合、買主はそれを引き継がなければならないのでしょうか？

区分所有法に特定承継人※の責任（区分所有法第８条）という条文があります。

ここには、「譲渡等によって、マンションの区分所有権を譲り受けたものは前区分所有者が滞納していた管理費等の債務を引き継ぎ、支払い義務が発生する。」とされています。

※特定承継人とは、マンションを購入した人のことです。相続の場合は、包括承継人と言います。

ということは、前区分所有者が、管理費・修繕積立金を滞納していた場合、買主はその債務を引き継ぐということです。

法律的には引き継がれるとなっていますが、実際に管理費・修繕積立金が滞納されていた場合、実務的にはどうなのでしょうか？

実務的には、前区分所有者が滞納した管理費・修繕積立金は、売買金額から相殺されて、新区分所有者へ引き継がれる事はありません。

不動産仲介会社は、不動産売買の仲介を行う際には、売買契約が締結される前に、重要事項説明書の中で「マンションなど区分所有建物に関する事項」を説明しなければなりません。この中で、管理費・修繕積立金の滞納状況も説明されます。

不動産仲介会社は、重要事項説明書に情報を記載する為に、マンションの管理会社から「重要事項に係る調査報告書」を取り寄せます。

この「重要事項に係る調査報告書」は有料です。

その為、不動産の売却を依頼された不動産仲介会社によっては、最新のものを取得していない場合もあります。

調査報告書の取得日について、必ず不動産仲介会社に確認して下さい。

万が一、古い情報のままで売買が成立し、引き渡しが行われてしまい、あとから滞納が、まだあったなんて事になったら大変です。あとから売主へ請求するのはとても難しいです。

税金についても触れておきましょう。

固定資産税・都市計画税を前区分所有者が滞納していた場合です。

固定資産税・都市計画税の支払い義務があるのは、毎年1月1日時点の所有者です。

その為、売主を通り越して買主に直接税金が請求されることはありません。

※一般的に、不動産売買では、固定資産税・都市計画税は、売主と買主の取り決めで日割り計算による清算が行われます。

差押登記がなされている場合は注意が必要です。

差押登記の抹消が出来ていない場合、対象の不動産が所有者の意志だけでは売却できないのです。

売買契約書には、引き渡しまでに、差押登記等は、売主の責任により抹消するという条文があるのが一般的ですが、必ずその条文があるかどうかを事前に不動産仲介会社に確認をとりましょう。

せっかくの諸々の準備が無駄になってしまう可能性があるからです。

購入予定のマンションの区分所有者が管理費・修繕積立金を滞納していた。

しかし、滞納分は、売買金額から相殺されて、滞納問題は解決出来そうだ。

しかし、まだ安心してはいけません。

他の住戸の滞納状況は大丈夫なのか？

複数の重滞納者がいる場合、そもそもマンションの管理状態に不安があります。

管理費・修繕積立金の滞納状況が深刻化しているマンション。

管理会社・管理組合が、迅速な対応がとれない体制であるという証明ともいえます。

しっかりと、マンションの共用部を観察してみましょう。

清潔に保たれているか、掲示板の書面は古くないか等々、書面だけではわからない事が共用部にあらわれてくるものです。

修繕計画はどうなのか？その修繕計画に対して積立金はしっかりと集められているのか？

不動産購入は、買う事がゴールではありません。

買う事は、スタートなのです。

・原則では、管理費・修繕積立金の滞納分は、買主に引き継がれる。

・実務的には、管理費・修繕積立金の滞納分は、売買金額から相殺されることが一般的である。

・滞納額の情報は古い場合があるので注意が必要である。

・固定資産税・都市計画税の滞納分は、買主には引き継がれないが、差押登記がなされている場合、抹消出来るかどうか注意が必要である。

いずれにしても、買主の利益を第一義とする不動産仲介会社を選ぶ事が重要と言えるでしょう。