江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは、「物件が見つからない！迷宮入りしない方法とは！？」

物件探しが難航している方は、参考にしてみて下さい。

不動産探しが迷宮入りする。

不動産購入を検討し始めて、運よく希望条件に合う物件にめぐり逢って、すんなりと契約となる方には関係のない話ですが、中には、なかなか希望条件にめぐり逢えず、迷宮入りする方もいらっしゃいます。

まずは、物件探しが迷宮入りする方の特徴を解説していきましょう。

1.希望条件が多すぎる。

2.希望条件が厳しすぎる。

3.不動産購入の動機が曖昧である。

それぞれの特徴について解説していきます。

不動産購入は、賃貸と違い、簡単に住み替えが出来ません。

高額な住宅ローンを組んで、せっかく購入するのですから、希望条件がたくさんあって当然です。

物件価格、最寄りの駅、駅からの距離、勤務地への交通利便性、実家との距離、生活環境、学区、住み慣れた地域、建物・土地の面積、間取り、築年数、等々

細かくあげれば、キリがないくらい、条件はあって当然なのです。

しかし、この希望条件、全てに合致する物件があるのか…

ほぼないと言って良いでしょう。

特に、住み慣れた地域や学区は、エリアが限定されることも合って、物件数が限られてしまいます。

さらに、エリア限定で探している競合の方もいらっしゃいますので、そのエリアで価格が相場であれば、すぐに売れてしまいます。

上記のように、希望条件が多すぎるだけではなく、希望条件が厳しすぎる方も迷宮入りする可能性が高くなります。似た表現ですが、ここで言う「希望条件が厳しすぎる」とは、たまたま出ていた「相場より安い物件」に出会ってしまって、それを購入出来ず、悔しい思いをしてしまい、ずっとその「もうない物件」と同じくらいの条件が出る事を待ち続けてしまうのです。

ちなみに相場より安い物件のほとんどは、プロである不動産業者か不動産投資家が、あっという間に決断して、購入してしまいますから、また出て来たとしても、買えない可能性が高いです。

少しでも安い物件が欲しい、お得に買いたい、その気持ちが痛いほどわかりますが、あまりお得物件ばかり追いかけると迷宮入りしてしまいます。

その迷宮入りしている期間が長ければ長いほど、賃貸物件にお住いの方は、家賃を支払い続けていくわけですから、結果的にどちらがお得なのか考えてみましょう。

例えば、インターネット広告、新聞折り込み、ポスティングチラシを見て、「家賃並み」という表現で不動産購入を思い立ち、物件を探し始めた場合、そもそも動機が曖昧な為、不動産購入の決断が出来ません。

不動産購入が迷宮入りしてしまう特徴をとらえたら、今度は迷宮入りさせない方法を解説していきましょう。

項目は、上記の迷宮してしまう方への処方箋でもあります。

1.希望条件には優先順位をつける。

2.希望条件が厳しすぎる方は将来価値も考えてみる。

3.不動産購入の動機を明確にする。

まず、希望条件を思いつくだけ、書き出します。

最初ですから、遠慮する事はありません。

希望条件を書き尽くしたら、順位をつけてみましょう。

順位の優劣がつけられない項目は、同じ順位で良いです。

順位をつけるコツは、絶対条件、出来たら条件、あわよくば条件といった感じです。

それと、結構重要なのが、今だけをみるのではなく、将来も重要かどうかも考える事です。

順位付けが出来たら、上位3項目だけ意識して物件を探してみて下さい。

もし、三ヶ月経っても、目ぼしい物件がひとつもなければ、条件を少し緩和してみる。

その後、半年経っても、駄目な場合は、条件が厳しすぎる可能性が高いです。

そういう方は、次のステップ「2.希望条件が厳しすぎる」に進んで下さい。

希望条件が厳しすぎる方にお勧めなのは、現在価値(目先の安さ)だけで判断するのではなく、将来価値も踏まえて検討してみるという事です。

まず、今までの希望条件を全て一度忘れて下さい。

そして、希望条件は一点に絞ってみる。

その一点とは「将来の資産価値を意識した物件を検討する。」という一点です。

①新築物件ではなく中古物件。

10年後、20年・30年後にライフスタイルが変化して、住み替えを検討した時に、身動きがとりやすい物件かどうかという事はとても重要です。

新築物件のほとんどは、購入した瞬間に資産価値の10～20％が毀損してしまいます。

新築物件は、不動産事業者が利益を生み出す為に販売されています。

その為、利益・販売管理費が、物件価格にのっかっています。

消費税もかかるわけです。

それでは、中古物件を選ぶ基準についてですが、マンションであれば築10年から15年、戸建であれば築15年から20年くらい経過すると、資産価値の毀損率はほぼ落ち着いてきます。

将来、売却するとなったときに、資産価値の毀損率が少なければ、住宅ローンの残債の心配もいりません。

上手くいけば、手元に現金が残る事もありえます。

②立地を重視する。

勤務地への交通利便性、実家との距離、生活環境、学区、住み慣れた地域、建物・土地の面積、間取りといった項目は、希望条件の上位にランクインする項目です。

しかし、不動産の資産価値という観点からすると、重要な項目ではないのが現実なのです。

例えば、勤務地への交通利便性についてです。

将来、ずっとその会社で働いていくでしょうか？

転職が当たり前になった現代、勤務地への交通利便性を重視することが正しい事でしょうか？

次は、学区についてですが、子供達はやがて成長します。

勿論、学区外に引越せば、友達とも離れる事になりますし、一時、淋しいおもいをさせてしまう事もあるでしょう。

しかし、子供は成長します。その淋しさも子供の成長過程には、必要なことではないでしょうか？

不動産の資産価値の決定要因の90％は「立地」です。

建物のスペックである仕様や間取りは、資産価値の観点からいくとわずか10％しか影響を及ぼしません。

資産価値についてもっと詳しく知りたい方はこちら

不動産購入をする事で、自分・家族が将来どういう暮らしをしていきたいのか？

不動産購入の動機を、今一度、家族で話し合ってみましょう。

あくまでも私の個人的見解ですが、「家賃並み」というだけが不動産購入の動機でしたら、一度立ち止まって下さい。

その家賃並みは、変動金利で計算されているはずです。

変動金利は、収入の少ない方にとっては、返済額が抑えられて、不動産購入のハードルが下がる為、購入動機のひとつになることでしょう。

しかし、変動という名前の通り、将来の支払い額は変動する可能性があるのです。

金利動向がこれからどうなるかは、誰にも予測出来ません。

不確定要素があるなかで、変動金利の支払い額なら生活していけそうくらいでしたら、一度、立ち止まって下さい。

変動金利の仕組みについて解説している記事はこちら

①希望条件に優先順位をつける。

②資産価値という観点で考えてみる。

③不動産購入の動機を今一度考えてみる。

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