江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
【不動産会社の選び方シリーズ】
・買ってはいけない物件を教えてくれるか？
・減税・助成金・補助金等の制度をアナウンスしてくれるか？
本日のテーマは、「買ってはいけない物件」を教えてくれるか？
参考にして下さい。
買ってはいけない物件とは？
ですから、物件と不動産会社は切り離して選んで良いわけです。
不動産会社を選定する上で、重要な基準が「買ってはいけない物件」を教えてくれるかどうかです。
「買ってはいけない物件」とは、将来、資産価値が付きづらい物件です。
資産価値が付きづらい物件は、負ける不動産と書いて「負動産」となる可能性が高いです。
「負動産」を買ってしまうと、将来、身動きがとれなくなってしまいます。
具体的に言いますと、例えば、子供が独立しライフスタイルが変化した場合、住み替えを検討する際、「負動産」は資産価値が付かない為、自宅の売却に苦労し、身動きが取れなくなってしまうのです。
運良く買い手がついても、住宅ローンの残債が残ってしまい、自己資金を持ち出さなくてはならないのです。
住み替えをしないとしても、将来、子供や孫たちに相続で不動産を引き継ぐ際に、資産価値がつかないと、せっかくの不動産が足枷になってしまうのです。
負動産を知っておく
① 1981年(昭和56年)以前に完成したマンション
② フラット35が利用できない物件
③ 外観が個性的、特殊工法の建物
④ 液状化や浸水、地盤の悪い場所
その他にも項目はありますが、最低限上記4項目はおさえておきましょう。
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① 1981年(昭和56年)以前に完成したマンション
1981年5月までに建築確認を申請した「旧耐震基準」のマンション購入は、避けた方が良いでしよう。
1982年以降に完成した「新耐震基準」のマンションをお勧めします。
一戸建ての場合は、築何年でも耐震改修が可能なので、さほど築年数を気にしなくても良いでしょう。
ここ10数年、築年数の古いマンションをフルリフォームするリノベーション物件が流行っています。
築古物件は、共用部のメンテナンス状況が悪い場合、資産価値が付きづらいです。
居住者の年齢層も高い為、修繕や耐震改修に積極的な姿勢がない傾向があります。
NHKの番組「クローズアップ現代」でも築古マンションが特集されていました。
一つの事例として、所有者が高齢化で転居してしまい、その後、息子さんが管理を任されたのですが、住んでいない為、マンションの事にあまり関心がないようで、空き家のままの状態で放置されていました。
管理費・修繕積立金の滞納が深刻化しておりました。
都心の一等地にある高級マンションで、築古マンションでも「ヴィンテージマンション」と言われている資産価値が維持されている物件もありますが、そういうマンションは高額な為、手を出すのは厳しいでしょう。
② フラット35が利用できない物件
フラット35を利用するには「フラット適合証明書」が必要になります。
これは、フラット融資を行うに当たって、一定の住宅性能を確認するものです。
もちろん、違法建築物は融資を受ける事ができません。
例えフラット35を利用しない場合でも、フラット35の融資を受けられる物件であるということを確認しておくと、住宅の性能を見極める上において役に立ちます。
③ 外観が個性的、特殊工法の建物
外観が個性的な建物は万人向けとはいえないでしょう。
一般的な外観の物件の方がリセールバリューの高い物件といえます。
また、例え大手であっても、ハウスメーカーなどの特殊工法はメンテナンスできる人が限られます。
なるべく避けるほうが賢明だといえます。
自分にとって100点の物件は、人によって100点であるとは限りません。
誰にとっても、70点くらいの物件の方が、将来の資産価値の維持には重要なのです。
④ 液状化や浸水、地盤の悪い場所
液状化を起こすような地盤が悪いところや大雨で浸水するような場所は避けましよう。
被害を受けた場所は、リセールバリューが致命的に下がります。防災ハザードマップなどでしっかり確認しましょう。
【国土交通省】防災ハザードマップポータルサイト
不動産会社の選び方【買ってはいけない物件】編まとめ
① 1981年(昭和56年)以前に完成したマンション
② フラット35が利用できない物件
③ 外観が個性的、特殊工法の建物
④ 液状化や浸水、地盤の悪い場所
等の将来に資産価値が付きづらい物件は、なるべく避ける。
避けられない場合でも、そのリスクは知っておけば、対策が取れる。
不動産について勉強しよう
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