江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

昨日は、「令和で深刻化していくマンション建替え問題」について解説しました。

本日は、その続編、マンション建替えが成功した事例を解説していきましょう。

参考にして下さい。

マンション建替えを実現させるには「区分所有者の負担金がゼロ」という条件を整えるのが成功の鍵です。

「区分所有者の負担金がゼロ」になるにはどのような要件が必要になるのか。

主な要件は下記の2つです。

1. 敷地の容積に余裕があること。

2. 当該マンションの立地が良いこと。

※「容積」とは、行政から規制されているその敷地に建てられる建物の最大の床面積のことです。

「容積率」という数値で、敷地面積に対する延床面積の比率が定められており、例えば、800㎡の敷地の容積率が「400％」の場合、建物の「延床面積」は、3200㎡までの建物を建築できるということになります。

それでは、それぞれの要件を解説していきましょう。

建て替え事業を行うデベロッパーは、余っている容積率・もしくは緩和された容積率から算出された床面積分の住戸を販売した利益で建築・設計費や自社の利益を賄います。

その為、当該敷地にその余裕がなければ、そもそも事業として成立しないわけです。

立地が駅近くの一等地であれば、新たな住戸の販売は心配ありません。

例えば、郊外の駅から離れた場所にあるマンションだと、販売面で不安が残ります。よって、仮に容積率が余っていても、立地条件の良くないマンションの建替えは、協力してくれるデベロッパーを探すこと自体が難しいということになります。

上記要件を踏まえて、デベロッパーからの視点に照らし合わせてみましょう。

仮に敷地面積が1000㎡だった場合、建替え後に新たに販売する既存区分所有者以外の住戸の販売で、建築・設計費＋利益が見込める敷地面積でない場合、そもそも、建替え事業が成立しないという事になるわけです。

駅に近い物件には多少の望みはありますが、バス便案件になると絶望的です。

したがって、郊外の築古マンションの建替え問題の解決は、現実的にとても厳しいことが予想されます。

マンション建替え問題の解決の糸口は、これからマンションの購入を検討している方からすれば、検討するマンションの選別要件と捉える事が出来ます。

マンションの購入を検討する上で、まず、出てくる検討課題は、新築マンションにするのか？中古マンションのするのか？という問題です。

勿論、予算の都合上、新築は検討外だという方もいらっしゃる事でしょう。

しかし、検討外だということが、将来的には、逆に中古マンションで良かったという結果になりえます。

新築マンションは、当然、ピカピカで新しく、心が躍ります。

チラシは、中古マンションの物と比べると、フルカラー印刷で、とても綺麗に仕上がっています。

モデルルームに足を運べば、おしゃれな家具が設置されており、営業マンに「この物件が家賃並みで購入出来ます」と提案されれば、心が動くのも無理はありません。

しかし、その新築マンションが、郊外に立地されている場合、一度冷静に考えましょう。

もし、営業マンに、「近くに大型商業施設があるし、バスの本数もあるから、駅近でなくても大丈夫ですよ。」なんて営業トークをされても、即決しないで、その新築マンションの周辺の中古マンション相場やこれからの日本の少子高齢化社会について調べてみましょう。

大型商業施設だって、人口が減って、売上が上がらなければ、撤退する可能性だってあるわけです。

そんなこと言ったら、駅だって、なくなる可能性だってある。

この将来の危険性を考える思考が欲しいのです。

営業マンは売るのが仕事です。

その営業マンが、あなたが購入した不動産の「将来の資産価値」を保証してくれる訳ではありません。

都心の一等地に立っている高級マンションは、築年数が経過しても、値崩れが起こらず、物件によっては、値段が上がるものも存在します。

来年2020年に控える東京オリンピックの影響で、都心のマンション相場は上がりました。

都心の例外的な高級マンションを除いた「一般的なマンションの資産価値」の減少は、築10～15年くらいまで下落率が高く、その後は緩やかになるというデータが出ています。

特に顕著なのが、新築マンションを購入した瞬間の資産価値の毀損です。

実に、新築マンションは、買って不動産登記がされた段階で、1割・2割の価値がなくなるのです。

資産価値という観点からみて、お勧めなのは、築10年から15年経過した、駅から徒歩10分までの中古マンションです。欲を言えば、徒歩5分以内であれば、なお良しです。

資産価値の下落が落ち着いた中古マンションにリフォームを施せば、外装は新築マンションには勝てませんが、内装部分については、自分好みのメリハリをつけた物件とする事が出来ます。

例えば、システムキッチンに少し予算を多めにしてみたり、あるいはお風呂の仕様を高めに設定したり、新築マンションの場合、建築中で完成前であれば、壁紙や間取りを少し選べたりしますが、選択肢は、そこまで多くありません。

個人が売主の中古マンションであれば、利益という概念は、ほとんどありません。

不動産事業者が売主の場合は、利益という概念が第一義です。

消費税についても、個人が売主の場合は、非課税となります。

※仲介手数料には課税されます。

・敷地面積に余裕があり、駅近くでないと、マンションの建替えの実現は難しい。

・マンション建替え問題の解決の糸口は、マンション購入検討者からすれば、検討要件の参考になる。

・マンションの購入を検討する場合、新築マンションの検討だけではなく、頃合いの良い中古マンションも検討することを忘れない。

・不動産の将来の資産価値についても検討項目に必ず入れる。

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