江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

2019年5月1日、元号が「平成」から「令和」に改元されました。

本日は、令和時代の不動産購入は「不動産エージェントと一緒に」というテーマでお送りします。

参考にして下さい。

祝福ムードに包まれた平成から令和への改元。

しかし、令和時代の日本の不動産市場は、決して祝福されたものではないかもしれません。

上記生産年齢人口推移表をご覧下さい。

生産年齢人口は「20～64歳人口」ですので、50年後には3,000万人減少する予測です。

需要と供給の観点から、需要が減るという事は、不動産が売りづらい状況が考えられます。負ける不動産と書いて「負動産」になる可能性があるのです。

初めて住宅購入をする年齢は37歳±5歳前後と言われています。

上記の表をご覧頂きますと、住宅購入者層である30～40歳が、平成26年10月時点のデータですが、1,812万人から15年後には約1,348万人となり、実に約25％減少するという事になります。

15年後には25％が減少する頃、お子様の独立等により、家庭の住宅環境が変わる時期に、購入者層が減少してしまうということなのです。

野村総合研究所が発表したデータによると、既存住宅の除去や住宅用途以外への活用が進まなければ、2033年には空き家数は2170万戸程度まで膨らみ、空き家率が30.4％まで上昇すると予測しました。

上記の図の通り、平成25年(2013年)の統計では全国で820万戸、空き家率13.5%でしたので、20年間で倍以上空き家が進行してしまう恐ろしい予測です。

立地適正化計画でコンパクトシティにしていくのが、「立地適正化計画」です。

立地適正化計画は、都市再生特別措置法に基づき、市町村がつくる計画です。

平成29年7月1日時点で全国348の自治体が立地適正化計画の作成を行うことを表明しており、125の自治体で具体的な取り組みが公表されています。

住宅を新築して、住まなくなったら（住めなくなったら）悪くとも二束三文で処分する…戸建の場合は悪くとも土地代くらいは現金化できる、それがこれまでの住宅業界の常識でした。

しかし、不動産は、買い手や借り手がいなければ現金化できません。

ご自身の不動産が、現金化できないだけでなく、維持費や税金がかかり続ける「負動産」となる事を避けなけらなりません。

人口減により利用者が減ると電車もバスも廃線を余儀なくされます。

駅徒歩圏内で十分検討できるのに、あえてバスが来なくなった住宅団地を選択する人はいなくなります。

大型ショッピングセンターの周辺に造成された街も要注意です。

ショッピングセンターが撤退したら途端に不便な立地となってしまうからです。

失敗しない住宅購入のためには、物件選びの前にまずは立地選びが大切なのです。

令和時代の不動産・住宅購入の注意点は、人口減少社会であるという事です。

人口減少社会は、少子高齢化と空き家問題を抱えています。その為、「資産価値」を重視した姿勢で不動産・住宅を購入しなかった場合、先程もお伝えしましたが、「不動産」ではなく「負動産」を所有してしまう可能性がある事を頭に入れておきましょう。

不動産バイヤーズエージェントは、不動産営業マンと違い、「売り込み」という発想がありません。

買主に徹底的に寄り添う「買主の為だけの代理人」が不動産バイヤーズエージェントです。

不動産バイヤーズエージェントは、ネガティブ情報も惜しげなく公開します。ネガティブ情報をお伝えしたら、契約とならないかもしれません。しかし、売る事だけを「第一義」とするのではなく、将来にわたって、買主様とそのご家族が「資産価値が減りにくい不動産」で幸せな人生を築いていく事が「第一義」なのです。

不動産営業マンは、物件の紹介屋である事がほとんどです。物件を紹介して、とにかく契約を成立させる。そして、出来るだけ売上が上がる不動産営業マンにとって都合の良い物件を紹介するのです。

まずは、買主様自身も不動産について詳しくなって下さい。買主様自身にとって都合が良い物件を選ぶためです。江戸川不動産情報館は、その為の勉強会を開催しています。「売り込み」は一切ありません。ご満足いただけない場合は、その後、一切の連絡をしない事をお約束しています。

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