江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、不動産営業マンの選び方【新耐震？旧耐震？】というテーマです。

参考にして下さい。

「新耐震？旧耐震？」

ここまでケアしてくれる不動産営業マンは”当たり”です。

対象となるのは、古めの物件を購入してリフォームしたい方。

（あと、この年代に建てた家を所有する方）

リフォームに軸を置いた住宅探しでは、予算の関係から築年数が古めの物件を狙う場合があります。

流石に旧耐震は問題ありなのですが、ギリギリ新耐震を狙うことは十分に考えられます。

この記事はそんな方向けになります。

新耐震と旧耐震の違いは、わかりやすく表現すると、住宅を建築するために、必要な強さの規定が見直されたという点です。

設計の基準から強さが異なるので、新耐震と旧耐震の差は歴然です。

この性能差が大きいため、国は旧耐震の物件を「既存不適格住宅」と呼び、耐震診断・耐震改修の補助制度まで用意して、国を挙げて耐震化に取り組んでいるのです。

様々な補助制度や支援制度を利用するための条件として、「新耐震」であることが求められることも多く、旧耐震の物件を選択することは、地震のリスクだけではなく、様々な補助制度が利用できなくなる、金銭的にもデメリットのある選択とも言えます。

補助制度の要件として新耐震であることが求められる場合があります。

ここでギリギリ新耐震を狙う人は、注意が必要です。

新耐震を確認する方法によっては、「新耐震・旧耐震の境目」が、2年ほどズレてしまうからです。

不動産業界では、建築年月を「謄本の年月日」で表すことが慣習です。「謄本の年月日」は「完成年月日」とも言えます。

問題なのは、「新耐震」「旧耐震」は、「完成年月日」ではなく「建築確認日が問われる」という点です。（行政による建築計画の確認プロセスで、建築確認後に実際の工事が始まるからです）

そして、補助制度などで「新耐震」が要件になる場合、公的書類で建築確認日が確認できない場合は、昭和56年6月以降が「新耐震」ではなく、昭和58年4月以降が「新耐震」として扱われることになります。

この年代の取引では、新築時の図面や書類がなく謄本でしか確認できないケースが多いため、ギリギリ「新耐震」を狙うのは注意すべきです。

そして、検討している物件が、「昭和56年6月～昭和58年3月」に該当する場合に、「旧耐震かもしれないので注意が必要ですよ」とアドバイスしてくれる不動産会社は。かなり気の利いた（中古の制度に精通した）会社と言えるでしょう。

中古住宅の取引は物件よりもまず不動産会社選びが重要です。

業者選びの判断材料として、「新耐震・旧耐震の境目」という問題について問いかけてみるのはいかがでしょうか？