江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、不動産買い替えシリーズ③「税金編」です。

参考にして下さい。

不動産買い替えシリーズ①「売却先行編」はこちらから

不動産買い替えシリーズ②「購入先行編」はこちらから

不動産を買い替える場合、税金について特例が適用される場合があります。

確認してみましょう。

居住用財産の買換えとは、現在住んでいる住宅・敷地を売却(譲渡資産という)して、新たに居住用の住宅や敷地を購入する(購入資産)事です。この特例の中身とは、取得価格の引継ぎによる課税の繰り延べといわれるものです。具体例は、下記の通りです。

要件は、下記国税庁HPをご参照下さい。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

式にしますと、「譲渡資産の売却価格≦買換えた購入資産の価格」となります。

この場合、その譲渡はなかったものとして、税金はかかりません。

【国税庁HPより参照】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

式にしますと、「譲渡資産の売却価格＞買換えた購入資産の価格」となります。

この場合、売却代金のうち、購入代金に充てた部分については譲渡がなかったものとして税金はかかりませんが、購入価格を上回る部分(売却代金が残った部分)についてだけは、譲渡があったものとして課税されます。

イ　譲渡資産の売却代金－買換資産の購入代金等＝収入金額

ロ　(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×ィの収入代金／譲渡資産の売却代金＝取得費及び譲渡費用

ハ　イ－ロ＝課税長期譲渡所得金額

【国税庁HPより参照】

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3358.htm

「買換え特例」というのは、正確には税金がかからないということではありません。

その譲渡の時点では、課税しない(譲渡がなかったものとして)ということです。

その後に買換えた資産を売却する場合には、元の分まで遡及して課税されます。

つまり、課税を繰り延べるということです。その為、何がなんでも「買換え特例」を利用した方が得ということではありませんので、注意が必要です。

居住用財産については、様々な特例、軽減措置があります。その為、ケースバイケースになるわけです。

是非、具体的な事例は、弊社の顧問税理士に相談致しますので、お問い合わせ下さい。

個人が、土地・建物を譲渡して損失が発生した場合、通常はその損失分を他の所得(給与所得・事業所得等)から控除したり、繰越して控除したりすることはできません。逆に他の所得の損失を土地・建物の譲渡益から控除することもできません。

しかし、特定の居住用財産の譲渡損失についてだけ、その年の他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに、控除しきれなかった残額があるときは、その残額をその翌年から3年間に繰越して各年の給与、事業所得等の総所得金額(合計所得3,000万円以下の年分に限る)から控除できるようになっています。

要件は、下記国税庁HPをご参照下さい。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

ご自身でも、必ず、所管の税務署へ具体的な条件を伝えて相談をしましょう。