江戸川区不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、不動産買い替えシリーズ②「購入先行編」です。

参考にして下さい。

不動産買い替えシリーズ①「売却先行編」はこちらから

不動産を所有していた方が、なんらかの事情により、引っ越ししなければならない場合、選択肢は、不動産の買い替えるか、あるいは、不動産を売却して賃貸住宅やご実家に移る事になります。

ただ、売却するだけであれば、買主を不動産会社に依頼して募集すればいい事ですが、買い替えとなると、そう簡単にはいきません。

買い替えの場合を大まかに区別すると、「売却先行型」「購入先行型」に分けられます。

今回は、「購入先行型」の流れ・注意点・メリットデメリットについて解説していきましょう。

不動産買い替えで、購入を先行する場合には、まず確認しなければならないのは、現在の所有物件の売却によって得られる資金をあてにして買い替えるのか？そもそも、売却が出来ないと、買い替える物件の住宅ローンが組めないのか？が重要な前提条件です。

現在の自宅の売却に左右されない場合、例えば、すでに、住宅ローンの返済が終わっていて残債がない場合や年収が高く一件目と二件目でダブルローンとなっても、返済能力がある場合です。

基本的には、住宅ローンは、一世帯に一件のローンしか組めないのが原則ですが、親族が居住する為の家や、週末用のセカンドハウスを購入する為の住宅ローンを取り扱っている金融機関であれば、借入が可能です。金融機関に名称が違いますが、親族居住用住宅ローンやセカンドハウスローンと呼ばれる商品があります。

自宅を売却できないと次の住宅を購入できない方の買い替えの場合です。住宅ローンの残債がある場合等はこれに該当します。残債が無い場合でも、売却したあとの手取り資金を購入資金の頭金に充てる場合は、こちらに該当することが多いでしょう。買い替えする方の多くはこちらです。

購入を先行するわけですから、当然、まず、買い替え先の購入物件を探します。

物件が見つかった後のステップが、上記「売却に左右されないケース」「売却に左右されるケース」のどちらに該当するかによって変わってきます。

不動産会社から、購入物件について、各種説明を受け、重要事項説明書・不動産売買契約書等の書類に記名捺印するのですが、ここで、「売却に左右されるケース」ですと、売買契約に【停止条件】を設定しなければなりません。

停止条件とは、設定した期間内にある条件を設定して、その条件が満たされなかった場合には、契約そのものを白紙解約にするという条件付きの契約となります。

例えば、今回の買い替えの場合ですと、もし、期間内に、買主の現在の自宅の売却が出来なかった場合には、契約が白紙になるという停止条件をつけるわけです。

※「売却に左右されないケース」であれば、このような【停止条件】を付ける必要はありません。

購入する物件の決断を焦らなくて良い為、じっくりと買い替え先の物件を探す事が出来ます。また、売買契約に停止条件を付けることが出来れば、リスクを抑えて買い替えを進められます。

停止条件が設定出来た場合でも、売却するまで期限があるため売却を急ぐ事になり、価格交渉面で不利になります。

期限になれば、不動産会社等による下取り（買取り）となることがあるが、その場合、さらに安く売却することになりますね。

そもそも、不動産会社が取り扱いを面倒だと考え、対応してもらえないこともあります。

購入したい物件が見つかっても、停止条件がある為、買い替えを理由に契約に応じてもらえない事もあります。

停止条件とは、買い替え希望の方にとってはリスクヘッジとなり良い条件ですが、売主からすれば不確定要素になりますので、なるべく避けたいというのが現実ですね。

「売却先行型」「購入先行型」という買い替えの二つのパターンについて解説してきましたが、実務的には、「同時進行型」で行うことが多いです。

例えば、同時進行で自宅の売却を進めながら、買い替え先の物件を探していき、どちらかが決まった時点で、「売却先行型」「購入先行型」のどちらかにシフトする方法です。

あくまでも、個人的な見解ですが、不動産は価格が高い為、価格交渉や、売出金額の設定の仕方によって、成約価格が数百万単位で変わってきます。

その為、相手側に足元を見られない為には、仮住まいを覚悟する事です。焦ってしまうと、結果的に損をするのは、目に見えています。

仮住まいを覚悟しておけば、運よく相場で期間内に、売却が決まれば、損をする事はないわけです。

勿論、その場合は、賃貸住宅に住む際の費用がかかります。

例えば、家賃・共益費の合計が10万円の物件に仮住まいした場合

①前家賃・共益費　10万円

②敷金(賃料の一ヵ月分)　10万円

③仲介手数料(賃料の一ヵ月分+消費税)　10.8万円

④保証料(賃料の一ヵ月分)　10万円

⑤火災保険料　2万円

⑥その他雑費(鍵交換代・消毒代、引っ越し代等々)　α円

①~⑥＝42.8万円＋α

α分の費用も考慮すると、約50万円くらいになるでしょうか。

しかし、このうちの②敷金⑥その他雑費は、物件によっては、ない場合もあるわけですし、あくまでも、仮住まいであれば、贅沢は言わず、最低限の初期費用で入居できる物件を探せば良いのです。

さらに、江戸川不動産情報館では、仲介手数料については、買い替えの売買取引とセットで考えますので、最大無料で、賃貸住宅探しをお手伝い致します。

賃貸住宅で約50万円は高額とお思いの方は、多いでしょうが、売買の場合は、50万円くらいの価格交渉は当たり前です。売却に対して、余裕がある状態であれば、焦る必要がありませんので、値引き交渉を受けないという選択肢もあります。

売却に焦って、50万円・100万円あるいはそれ以上の損をするのであれば、仮住まいの覚悟を決めて、相場でご自宅を売却した方が、結果的に得ではないでしょうか？