江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、不動産を買い替える時の注意点について解説していきます。

不動産買い替えシリーズ①「売却先行編」です。

参考にして下さい。

不動産を所有していた方が、なんらかの事情により、引っ越ししなければならない場合、選択肢は、不動産の買い替えるか、あるいは、不動産を売却して賃貸住宅やご実家に移る事になります。

ただ、売却するだけであれば、買主を不動産会社に依頼して募集すればいい事ですが、買い替えとなると、そう簡単にはいきません。

買い替えの場合を大まかに区別すると、「売却先行型」「購入先行型」に分けられます。

今回は、「売却先行型」の流れ・注意点・メリットデメリットについて解説していきましょう。

売却先行型は、まず、買主を見つけなければなりません。

見つけ方としては、

①不動産会社に依頼する。

②自分で買主を見つける。

②は現実的ではありませんね。例えば、自分の親戚や知り合い等に、偶然、不動産購入を検討している方がいれば、話は早いですが、そう上手くはいきません。仮に不動産会社を通さずに、買主を見つけてきても、どう話を進めていけば良いのか？契約書はどうする？ライフプランニングは？住宅ローンは銀行？分からない事が分からなく、後追いの対応になり、知り合いとトラブルになったりしたら、本末転倒ですね。

ちなみに、弊社、江戸川不動産情報館では、すでに、買主をご自身で見つけている方向けに、合意済み個人間売買のお手伝いもしております。

その場合は、通常より仲介手数料を安く提供しております。

仲介手数料75％OFF（買主様・売主様ともに）

相続、離婚、親族・隣人・知人間で不動産の売買の合意が出来ている場合につきましては、物件調査・契約書類作成等の不動産取引の手続きを仲介手数料75％OFFでサポート致します。ローン打診等の銀行手続きや司法書士手配等の不動産登記の手続きもサポート致します。

※買主様・売主様のどちらか一方が仲介手数料を負担する場合は、仲介手数料50％OFFとなります。

不動産会社に依頼する場合には、不動産会社と媒介契約を締結する事になります。

媒介契約には、

・専属専任媒介契約

・専任媒介契約

・一般媒介契約

の３つがあり、この中から契約の種類を選択する事になります。

それぞれの特徴は下記の通りです。

専属専任媒介契約は、１社の不動産会社に窓口となってもらい、買主を探す契約です。

専属となりますと、自分で買主を見つけてきても正規の仲介手数料を不動産会社に支払わなければなりません。

物件情報は、不動産データベース「レインズ」に契約から「5日以内」に登録しなければなりません。

「レインズ」に登録されると、別の不動産会社も、物件情報を知る事が出来て、自分の顧客の希望条件に合う場合は、窓口の不動産会社に連絡をして、その情報を顧客にお伝えします。

契約期間は、最長で3カ月。販売状況の報告は、7日に1回以上です。

専任媒介契約も、窓口は１社です。

専任媒介契約の場合、自分で買主を見つけてきた場合は、直接、やりとりが出来ます。しかし、不動産会社の協力がないと、段取りが難しいので、正規の仲介手数料から割引をしてもらい、契約等の手続きをサポートしてもらう事が多いです。

物件情報は、「レインズ」に「7日以内」に登録されます。

契約期間は、最長3カ月。販売状況の報告は、14日に1回以上です。

一般媒介契約の場合の窓口を務める不動産会社は、１社である必要がありません。その為、複数の会社と媒介契約を結ぶ事が出来ます。

専任媒介契約と同様で、ご自身で買主を見つけてくる事も出来ます。

レインズへの登録義務はありませんが、一般媒介契約の場合、複数の不動産会社が窓口となりますので、他の不動産会社経由で、契約が成立した場合、自社には、仲介手数料は入りません。その為、広告費をあまりかけない事が多いです。ですから、少しでも早くレインズに登録して、自社経由での契約を目指します。

契約期間は規定がないですが、一般的には3ヶ月で締結されます。販売状況の報告義務はありません。

一般媒介契約の場合、大手の不動産会社は、ほとんど揃って契約している事が多いです。さらに数社で、10社くらい、同じ物件がレインズに掲載されている事もあります💦

無事に買主が見つかったら、買主と不動産売買契約を結びます。その後は、買主の住宅ローンの手続きが無事完了したら、引渡し・決済となります。この後は、賃貸住宅やご実家等へ一時的に仮住まいする事になります。

この仮住まい費用がもったいないとお考えの方は、不動産売買契約に停止条件※をつけたり、引渡しの期日を3カ月～6カ月くらい※長くとり、買い替え先の不動産が見つかるまで、ご自宅に住むことなります。

※通常は、2カ月～1カ月くらいで引き渡しとなります。現金決済等で早い場合は、売買契約後、即日決済というケースもあります。

停止条件とは、〇カ月後までに、売主の希望物件が見つからなかった場合は、契約を白紙とするといった条件を契約書に謳うわけです。

但し、この場合、売主にとって都合が良過ぎるので、買主側からは敬遠されます。余程、自宅を気に入ってくれた方でないと、その不確実な条件をのんではくれませんので、現実的な特約とは言えないでしょう。

停止条件は、売主側にとって都合が良いので敬遠されがちです。その為、実務上は、物件の引き渡し期間に余裕を持たせて、万が一、期日が迫ってきた場合は、一旦、賃貸住宅やご実家に仮住まいをする方が多いです。

都合よく、条件の合う物件が見つかる保証はないですから。

この賃貸住宅に仮住まいする覚悟がない場合、購入物件の検討は焦ります💦

焦るとろくな事がありませんから、仮住まいの覚悟を持つことをお勧め致します。

なお、弊社、江戸川不動産情報館をご利用頂きますと、賃貸物件への仮住まい費用を割り引くサービスをご提供しております。状況によって、賃貸住宅を借りる際の仲介手数料を1/3にしたり、物件によっては、無料でお手伝いしております。

買い替えの場合、停止条件や猶予期間を長めにする方法があるとお伝えしましたが、不動産会社に下取りしてもらう選択肢もあります。

窓口である不動産仲介者や購入物件の不動産会社に下取りをしてもらう方法です。

しかし、この下取りの選択肢は、あまりお勧めしません。

一般の買主の方に買ってもらうよりも、安く売却する事になるからです。

下取りをした不動産会社は、その物件を転売するか、貸して収益物件として運用するわけですから、出来るだけ安く仕入れないと、損する事になるからです。

引き渡し期間の間に、希望条件に合う物件を探すか、あるいは、仮住まいに移り、物件を探します。

購入物件が見つかったら、あとは、売買契約→住宅ローンの手続き→決済という流れとなります。

運が良く、引き渡し猶予期間中に、購入物件が見つかったら、自宅の引き渡しと新居の引き渡しのタイミングを調整していきます。

売却金額が確定するので次の物件の購入判断をしやすいので資金計画を立てやすいです。

売却を急がなくてよいため自宅の売却金額は相場で売り出す事が出来て、価格交渉でも焦らなく良い為、不利になりません。

自宅の売却確定後、買主への引渡し日までに猶予が取れない場合、早く購入物件を探す必要がある為、購入物件をじっくり探せません。

購入物件が決まらなかった場合、賃貸住宅やご実家等に仮住まいしなければならない。