江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、不動産購入後を見える化シリーズ「修繕費」編です。

参考にして下さい。

過去のシリーズは

☆2019/03/06　不動産購入後を見える化③「火災保険」編

☆2019/02/24　不動産購入後を見える化②「固定資産税・都市計画税」編

☆2019/02/23　不動産購入後を見える化①「不動産取得税」編

不動産購入後を見える化していくシリーズも最終回となりました。

最終回は、修繕費についてですが、具体的に修繕費とは何を指すのでしょうか？

まずは、一戸建てから見える化していきましょう。

外まわりからいきます。

「屋根・外壁・雨樋・給排水管等」こちらは、足場が必要になりますので、一緒に工事をする事をお勧めします。

10年に一度は、やるべき外まわりのメンテナンスですが、結構、おざなりにしている方が多いですね。できれば、7・8年に一回のスパンでやりたいところです。なぜなら、外まわりの防水が劣化していき、雨水が家の躯体に侵入すると、一気に家は傷んでいきます。

先日、とあるテレビ番組で、新築で建てた家の配管の防水がちゃんと出来ておらず、基礎まで、雨水が流入して、カビが発生し、躯体を蝕んでしまい、結果、壁・床・畳がひどい状態のケースをみました。さらに、お住いの方々には健康被害も出てしまっているとの事。

さらには、施工業者は、非を認めずに、裁判で争っているというのです。怖いですよね。他人ごとではありませんよ。

費用についてですが、その時の相場にもよりますが、二階建ての一戸建で延床面積が30坪(約100㎡)くらいであれば、「屋根・外壁・雨樋等」一通りメンテナンスして、150～200万円くらいでしょうか。勿論、地域や業者によって、費用は、まちまちですので、必ず、相見積もりをして業者を選定しましょう。

但し、金額が安いのを優先すると、手抜き工事に当たってしまい、意味を成しません。

この外まわりの工事、屋根や外壁が、メンテナンスでは足りずに、張り替え等の大規模な工事になると、金額は倍以上かかる場合がありますので、必ず、定期的な修繕計画を立てて実行しましょう。

続いては、家の中のお話です。

例えば、不動産を購入して10・15年経過してくると、お子様がいるご家庭は、家の中の様子も変わってきますね。小さかった子供達も大きくなり、大学に進学したり、就職したりして、家から独立している事もあるでしょう。子供が成長していく過程で、家の壁紙や床は、落書きや反抗期による八つ当たりで子供達の餌食？になります。

子供が独立した後の家の内装をどうするか？

リフォームしてリフレッシュするか？はたまた、居住人数に合わせて、住み替えるのか？

これは、大きな転機ですね。リフォームする場合、居住人数に合わせて、間取り変更も一つの選択肢になります。

設備関係に目を向けると、こちらは、もっと短いスパンで考える必要があります。

エアコンや給湯器、その他の家電、状況によっては5年くらいで壊れてしまうものもあります。

修繕費用をどうするか？

お勧めなのは、毎月1・2万円を積み立てていく事です。他の定期預金や積立預金がある場合は、そちらに含めても良いのですが、　家計簿の項目は別にしておきましょう。元本保証のものや、長期的であれば比較的元本割れをしない投資であれば、良いと思います。

例えば、1万円×12カ月×10年間＝120万円ですね。

2万円であれば、倍の240万円が貯まっているはずです。そこから、修繕費を出して、残った金額の半分は、たまの贅沢に使っても良いと思います。

勿論、引き続き、毎月の修繕費のプールは終わりませんが、せっかく貯めたのでから、ご褒美もありです。

但し、この「毎月1・2万円の積立金」はあくまでも、外まわりしか想定していませんので、内装リフォーム費用は、別に積み立てておいて下さいね。

マンションの修繕費について解説していきます。

こちらも、戸建てと基本的には同じですね。

？？？

コンノさん、戸建と一緒じゃないでしょう？

マンションの場合、管理組合・管理会社に修繕積立金を毎月支払っているので、外まわりについては、心配いらないですよね？

本当にそうでしょうか？

一般的に、日本の修繕費積立金の徴収金額は足りていないのが現状です。マンション事業者は、売れなければ業績になりませんので、新築当時の修繕積立金は安めに設定しています。そこから、段階的に値上げしていくのですが、それでも、足りていないのです。勿論、足りていればそれで良いのですが、足りない場合、ご自身の資産である不動産が劣化していきます。

修繕積立金が足りていない？についての参考記事

いざ、大規模修繕工事が計画されて、その資金が足りていない場合は、各部屋の所有者に修繕費が追徴されるケースもあるわけです。そこで、文句を言っても、解決にはなりません。勿論、杜撰(ずさん)な管理会社であれば、管理会社の変更をするべきですが、変更をしたところで、お金はすぐには貯まりません。

という事で、ご自身でも、必ず、積み立てておきましょう。

こちらも、一戸建てと考え方は一緒です。

時間の経過によって、家族構成も変わり、ライフスタイルは変化しますので、間取り変更や、内装設備のリフォーム・メンテナンスが必要です。

空調・給湯器等は、壊れたら、修理・交換しなければなりません。

壁紙や床なんかも10年も経てば、だいぶくたびれてきます。

マンションの場合も、毎月1・2万円の積立をお勧めします。

さらに、それとは別に内装設備等の費用の準備しておきましょう。