江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、住宅ローン金利シリーズ①「推移」編というテーマでお送り致します。

参考にして下さい。

住宅ローンの金利の種類は、

・変動金利型

・固定期間選択型

・全期間固定型

に分けられます。

それぞれの特徴についてはこちらから

固定金利は、固定金利国債金利（新発10年国債利回り）が基準。

変動金利は、短期プライムレートが基準。

各金融機関は、低金利で、資金を調達し、競合他社の金利、自社の利益、自社のコストが考慮され、毎月の金利が決定されます。

フラット35・HPより出典：http://www.flat35.com/loan/atoz/06.html

デフレ脱却のための金融緩和によるゼロ金利政策で減少傾向に転じました。

変動金利の推移をご覧ください。

平成7年頃からほとんど変わっていません。

ところが、実際に、住宅ローンを借りる時の実効金利は、低くなっていきました。

理由はこうです。

金利の呼び方には、「店頭金利」というものがあり、そこから、各金融機関が、独自に「優遇金利」を設定することにより、実質的に住宅ローン金利を下げているのです。計算式は下記のとおりです。

☆店頭金利－優遇金利＝実質金利(借入する時に設定される金利)

2000～2010年ごろの実質金利は、店頭金利が2.475％くらいで、優遇金利幅は1.0％～1.7%程度でした。よって、実質金利は1.475％～0.775％程度でした。

2019年の今の変動金利の「実質金利」は0.5％くらいとなっています。

正直、こればっかりは、結果論です。

申し訳ありませんが、予測出来ません。むしろ、予測して断定する方が無責任です。

私の個人的見解で、ミスリードしてしまう事は無責任です。

一般論では言いますと、物価や株価が上がり、景気が良くなって、金融緩和が終われば、金利は上昇する可能性が高まります。

将来の予測は難しいです。金利が上がっても返済に困らない借入額や、返済額上昇に備えて貯蓄などで繰上返済資金を準備しておくことがより大事といえます。

固定金利は、金融緩和によるゼロ金利政策でじわじわと減少していき、2016年8月には0.9％にも達しました。

固定金利で1％を切る時代くるなんて、思いもおりませんでした。私が、不動産業界に入った2005年は、だいたい3％弱くらいでしたので、フラット35で全額お借入するお客様は、ほとんどいませんでした。だいたい、変動金利か、固定金利選択型、リスクヘッジで分割で、変動 or 固定金利選択型＋超長期の固定金利とのミックスの方は、いらっしゃいましたね。

2019年8月現在のフラット35の金利は、0.97％です。

こちらも変動金利と同様で、予測出来ません。政府が景気を良くしようと、様々な経済政策を行い、日銀と連携していますが、経済・金融は、そう簡単にコントロール出来るものではありません。変動金利と一緒でしばらく低金利が続くと思われますが、何とも言えませんね。

フラット35・固定金利は、金利が借入期間中は固定されるわけですから、返済計画は立てやすいですね。

※フラット35Sの場合は、当初5・10年間、金利が優遇されます。

リスクとしましては、固定されるので、将来、もっと金利が下がれば、その分、損をするわけです。

借り換えの選択肢もありますが、金利の低い借り換えを行っても、借り換えをすれば、金融機関に融資手数料を支払ったり、金銭消費貸借契約書への印紙代、抵当権の抹消費用、設定費用がかかるので、その辺も考慮しての判断となりますね。

変動金利も一緒ですが、毎月、金利の動向をチェックして、どうすれば、資金計画が良くなるかと注視する必要がありますね。

次回は、自分にあった金利プランを選択する上での基準について解説していきます。

お楽しみに！