江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は、不動産購入時の予算の決め方シリーズその②です。

テーマは、「資産価値から不動産購入時の予算を決める」です。

シリーズ①「家計把握」編はこちらから

参考にして下さい。

先日は、現状の家計の収支を把握して、例えば、賃貸から所有に切り替わったとしら、家計がどう変化するのかをおさえる事によって、不動産購入時の予算を決める方法をご説明しました。

「現状」を「見える化」して、その後の「変化」も「見える化」することで、リスクや可能性を探るわけです。最近は、とても低金利の時代ですので、変動金利で家賃並み、あるいは、家賃よりも安く買えますよ！不動産はローンの支払いが終ったら資産になりますよ！というような広告で、多くの皆様が、不動産・住宅を購入しています。

インターネットであらゆる情報を自分で調べる事が出来るようになりました。さらに、スマホの登場により、いつどこでも、ネットに繋がります。

はっきり言いましょう。

そのネットの情報、信用性ありますか？ちゃんと裏とりましたか？

おいおい、あなたの情報もそうでしょう？と言われれば、私はこうお答えします。

私は、しっかりとネガティブ情報もお伝えしています。不動産・住宅購入時に、絶対に急かす事はしません。それは、良い事も悪い事を見える化して「満を持して購入」して欲しいからです。

良い事ばかり言う人を信用出来ますか？

勿論、いつもいつもネガティブな事ばっかり言ってても、気分が悪くなりますが、こと不動産・住宅購入時には、金額が大きいだけにネガティブ情報こそが重要なのです。

それでは、本日のテーマ「資産価値から不動産購入時の予算を決める」

いってみましょう！

今日はポジティブな情報ですよ☆彡

住宅は一生に一度の大きな買い物と言われます。一所懸命働いて住宅ローンを返済し、完済した頃には家はボロボロ、売っても二束三文…。これからの人口減・家余り時代においては、二束三文でも買い手がつかない結果も考えられます。これでは確かに二度・三度と家を買うことはできません。

もしも中古戸建・中古マンションが買った価格で売れるとしたらどうでしょう。住宅ローン返済は「資産の積み立て」になります。これはバブル期のような夢の話ではありません。現実的に選択可能な資産防衛手段です。

4,000万円で買った中古戸建・中古マンションを10年後に売却すると仮定します。住宅ローンの返済は月々約12万円です。10年間で支払った利息は約530万円、10年後の残債は約3,060万円になります。

もし売却価格が2,500万円だったとしたら、失った資産は約2,030万円（売却損1,500万円+利息530万円）です。これは月々約16.9万円で住んでいたことと同等で、ローン返済額とくらべても大赤字です。しかも560万円ものローン残債となります。これが「消費する家」です。

もし10年後に3,500万円の価格で売れるとしたら、失った資産は約1,030万円（売却損500万円+利息530万円）です。これは月々約8.6万円で住んでいたことと同等で、ローンを完済しても440万円現金が残ります。つまり家を買ったのに10年間で440万円貯金したことになります。これが「貯金になる家」です。

ここで言う「消費する家」は新築戸建・新築マンション購入の典型的な事例で、「貯金になる家」は中古戸建・中古マンション購入の典型的な事例です。消費する家は残債の影響で住み替えが困難であるのに対し、貯金になる家は残債がないので、住み替えしやすいという点でも大きな違いがあります。

住宅業界ではよく「新築と中古どちらがいいですか？」という質問をします。答えは簡単です。誰しもお金があるなら新築に住みたいものです。「消費する家と貯金になる家どちらがいいですか？」と問われればいかがでしょう。これも答えは明確です。誰もが「貯金になる家がいい」と答えるでしょう。

新築住宅は、確かにピカピカです。内見すれば、心もウキウキして、営業マンに「この新築住宅が家賃並みで買えますよ」と提案されれば、夢のマイホームが現実的に自分の物になると、知らず知らずのうちに急かされて購入を決意する。

その新築住宅、10年後、15年後に、資産価値があるのでしょうか？

子供達が、元気に暮らせば、壁紙や床は、勿論痛みます。むしろ、痛まないように、慎重に生活するなんて、窮屈ですよね💦

お子さんがいなくても、10年経てば、内装や設備は老朽化しています。

正直、内装や設備は、後から、どうとでもなりますが、建物そのものの資産価値は、新築信仰の日本では、あまりその価値をあまり認められません。

その逆張りをしましょう。あえて、あまり認められていない資産価値の下落が落ち着いた中古住宅を購入して、資産価値が下がりにくいのを逆手にとれば、将来、万が一、売却するとなった時も、「消費する家」ではなく、「貯金になる家」となる可能性が大きいのです。

新築住宅では、間取り・設備は、万人受けする「分譲仕様」です。金額が比較的抑えられた中古住宅であれば、もう少しグレードの高い設備を導入したり、思い切って間取りや内装も自分好みにする事が出来ます。

日本政府も中古住宅の流通を促進する為に、様々な経済政策を打ち出しています。 

予算がないから、中古住宅を選ぶという事ではなく、将来の資産価値を重視するから「中古住宅＝既存注文住宅」を選ぶのです。

「新築住宅」を購入する事が新しいのではなく、「既存注文住宅」を購入する事が新しい選択といえます。勿論、新築住宅が、全て悪い訳ではありません。既存注文住宅という選択肢もあるという事です。

 新築は購入金額の10％～20％を購入時に瞬間的に毀損し、マンションは築１５年、戸建ては築２０年にかけて物凄い勢いで資産価値を減らしてしまう、実に贅沢な買い方です。また、住宅の資産価値はある程度の年数で底を打ち、以降はならだかに推移することもわかっています。残念ながら現在の住宅業界は「消費する」買い方に消費者を誘導しているのが事実です。

住宅購入のタイミングは今後の人生を左右する大きな岐路に立っていると言っても過言ではありません。資産防衛として「既存注文住宅」の検討は有効な手段です。