明けましておめでとう御座います！

江戸川区　不動産エージェント　江戸川不動産情報館です。

チーフエージェントである金野秀樹(コンノヒデキ)より新年のご挨拶をさせて頂きます。

平成最後の年が幕を開けましたね。

皆様はいかがお過ごしだったでしょうか？

本日は、1月2日、正月三が日ど真ん中ですので、多くの方は、ご家族ご親戚で新年会等々過ごされている事が多いですよね。

かくゆう私も、冬期休暇中は、完全吞みモードに突入し、大晦日は、妻の実家にお邪魔して、美味しいお料理・お酒でベロベロに酔いました☆彡

元旦スケジュール

10：00　朝から、お義父さんがビールを買ってきてくださり、朝ビールで至福のひと時を過ごしました🍺

12：00　お昼からは、お義父さんのご実家にお邪魔して、おせち料理、手作りチャーシューでビール🍺

15：50　夕方、管理物件の清掃を行い、今度は、私の両親、兄弟家族と合流して、焼肉で新年会🍺

19：00　妻とカラオケ　歌い初め🎤☆彡　デタラメ英語でQueen熱唱しました☆彡（笑）🍺

今夜も、ちらほら、新年会の予感がしてきました（笑）

明日は、お昼から、母親の実家がある我孫子市へ電車でGO！🚉

毎年、20名くらい？(もっと、いるかも？)集まっての新年会です。

当然、私はガンガン呑まされます（笑）🍺

もつ煮込みが、とても美味しいんですよねー😋🍺

その後は、小岩に戻り、不動産業界の先輩のお宅に突撃隣の晩ご飯の予定ですね。

すみません💦

決意表明って書いておきながら、ほとんど吞んでる話しかしてないですね（笑）

もとい、本題の決意表明です！

江戸川不動産情報館は、2019年も、買主様に徹底的に寄り添い、一時の儲けだけを優先せずに、買主様だけの代理人バイヤーズエージェントとして、徹底的に情報開示していく事を誓います！

本年も、何卒、宜しくお願い致します。

2019年は、10月の消費税増税が注目されていますが、それ以上に、抑えておきたい問題があります。

それは、不動産業界「2019年問題」です。

これは、2019年以降、不動産の価格が下落していくのではないか？という問題です。

この問題について、詳しくまとめられている記事があります。

https://invest-online.jp/column/problem-solving-2019-4166/

以下、要因を抜粋してみましょう。

「国立社会保障・人口問題研究所」の予測データによれば、日本の世帯総数は2019年に5,307万世帯となり、以降はピークアウトして減少の一途をたどるとの予測がされています。

世帯数の減少によって不動産の需給バランスが崩れ始めることが予想されるため、これに伴う不動産価格が下がるのでは、と見られているのです。

2013年に東京オリンピック開催が決定して以降、東京都心部を中心に日本の不動産が世界の投資家から注目され、中国人を中心に多くの外国人が日本の不動産に投資しました。

ただ、過去のオリンピックでは、オリンピック開催決定による期待値で上昇した不動産価格は、オリンピック開催の前年くらいからピークアウトする傾向があります。

つまり、オリンピック開催を待たずして、外国人投資家の利益確定のための売却が進む可能性があるのです。

これは、短期譲渡所得と長期譲渡所得がキーポイントです。

譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合：短期譲渡所得

所得税：30％

復興特別所得税：2.1％

住民税：9％

譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年を超える場合：長期譲渡所得

所得税：15％

復興特別所得税：2.1％

住民税：5％

短期譲渡所得と長期譲渡所得では、約2倍も税金が変わってくるのです。

2013年の東京オリンピック開催決定後に、海外投資家が東京の不動産に積極投資を始めました。

その時の不動産を譲渡するタイミングとして、2018年12月31日までと2019年1月1日では、税率が変わってくるのです。

詳細は下記へ

https://invest-online.jp/column/problem-solving-2019-4166/

単純に、家賃なみで買えるから、住宅ローン完済後は、資産になるからという視点は危険です。

勿論、間違っているのではありません。

但し、しっかりとポイントを理解していないと、後で、負ける不動産と書いて「負動産」となる可能性が出てきます。

上記にて不動産業界・住宅業界の抱える「2019年問題」についてご説明しました。

住居に対する考え方は、十人十色です。

生涯、賃貸に住むという方もいれば、20歳代で、早めに不動産を購入する方もいらっしゃいます。

はたまた、お仕事の現役時代は、不動産を所有して、定年後、不動産を売却し、賃貸へ移るという選択肢もあります。

本当に、様々な考え方があって良いと思います。

参考までに下記記事では、売買と賃貸の事例を紹介しています。

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO98811770U6A320C1000000?channel=DF280120166577&style=1

将来の事は、誰にもわかりません。

たくさんの専門家が、過去のデータや「時の政府」の動向などを検証し、分析していますが、100％正しい答えを出せる人なんていません。

仮にある発言者が100％正しいと豪語し、それを信じて、将来、後悔が訪れても、その発言者は、保証なんてしてくれません。

では、どうすれば良いのでしょうか？

厳しい言い方をしてしまえば、賃貸にするか？売買にするか？の答えって、「自己責任」なんです。

「そんな無責任な事、言わないでください」と仰る方もおられるでしょう。

弊社、江戸川不動産情報館は、買主様への徹底的な情報開示を持ち味としています。

耳障りの良い事だけを伝えて、一時の儲けになっても仕方ないという考え方です。

例えば、新築戸建てを検討しているお客様に、中古物件を購入する事によって、将来的に、より資産価値の維持出来る方法をお伝えしています。

その時の儲けは、実は、新築戸建てを購入して頂いた方が、多いんです。

不動産業界の仕組みとして、両手仲介・片手仲介という言葉があります。

両手仲介の取引には、売主、買主、仲介業者という３者の登場人物がいます。

売主は、新築戸建てを販売している不動産業者です。

買主は、一般のお客様。

そして、仲介業者が、物件案内、契約締結等々を段取りする対価として、売主買主両方より仲介手数料を頂戴致します。

宅建業法では、売買仲介の場合、手数料の上限は、物件価格が400万円を超える場合、売買価格の3％+6万円(別途消費税)を売主・買主の両者から受領する事が出来ると規定しています。

片手仲介の場合もご説明します。

例えば、一般のお客様が、ご自宅を売却したいと不動産業者Aに依頼しました。

この時、売主は、一般のお客様です。

とある別の不動産業者Bが、自分の顧客で、その不動産を購入したいという人(買主)を見つけました。

この場合、登場人物は、売主、不動産業者A(売主側)、買主、不動産業者B(買主側)という4者になります。

契約が成立した後、売主は、不動産業者Aに対して仲介手数料を支払います。

一方、買主は、不動産業者Bに仲介手数料を支払います。

結果、不動産業者のAとBは、この取引で、それぞれ、売買価格の3％+6万円(別途消費税)が儲けとなります。

バイヤーズエージェントである、弊社、江戸川不動産情報館は、「自己責任」である選択が、最大限、失敗しないように、情報開示を行う為、一時の儲けとなる「両手仲介」を第一優先としません。

そして、買主様には、ご自身でもどんどん勉強して頂きます。

但し、独学で、書籍、インターネット等で、勉強をするのは、効率が良いとは思えません。

そこで、是非、ご参加頂きたいのが、弊社が主催している「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」です。

不動産購入において、知っておいて頂きたいポイントを２時間のセミナーで勉強して頂きます。

これから購入予定の住宅は、自らの居住目的であり、同時にお客様の大切な資産です。その高額な資産を購入する上において「市場考察」は大切な作業です。「どんな勢いで人口が減るのか」「どれくらい家が余っているのか」「国の金融政策」「国の住宅政策」等について、もう一度皆で考えます。

※不動産業界裏話もお伝えいたします。

 米国での不動産購入の3つのポイントは、１に「ロケーション」２に「ロケーション」３に「ロケーション」だそうです。不動産は資産であるという認識が浸透している結果でしょう。対して日本の場合、「通勤に便利」「昔から住んでいる」「子供の学区域」等、資産性とは程遠い自分の都合で立地を選ぶ場合がほとんどです。不動産の資産性について考えます。

資産性・流動性の高い立地を選定しても、個別の不動産の事情で資産性を落とすようなことがあってはいけません。土地であれば、「液状化」「不動沈下」「洪水」等、土地そのものが持つリスク、建物であれば「耐震性不足」「ローン減税の対象外」「かし保険付帯の可否」等、その多くはエージェントがしっかり確認取りますが、どのような項目があるか確認します。

右から左に物件を流すだけの不動産会社の多くは、顧客の減税や補助金等には無関心です。顧客がそのようなメリットを享受できても、手数料収入は変わらないからでしょうか。エージェントは違います。お客様目線であれば、お得な情報は利用しない手はないですね。顧客目線を徹底する、まさにそこがエージェントの腕の見せ所です。

当社のサービスや仕組み、物件選定から入居までの流れについて把握して頂きます。

①物件選定基準

②レインズ体験　不動産事業者が使用する物件情報データベース【レインズ】を使用出来ます。

③建物事前調査(インスペクション)の手配

④かし保険のご案内

⑤耐震性の確保のご提案

⑥住宅ローン減税手続き

⑦利用できる補助金の検討

⑧リフォーム費一体ローン

⑨各種証明書発行

⑩アフターサービスメニュー